Ипотечное кредитование. Элементы системы ипотечного жилищного кредитования

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Введение

1. Ипотека и ипотечное кредитование

2. Формы ипотеки

3. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России

4. Ипотечные механизмы выкупа недвижимости

5. Будущее принадлежит ипотеке недвижимости

Заключение

Список литературы

ВВЕДЕНИЕ

К настоящему времени отечественные коммерческие банки и риэлтерские фирмы разработали ряд схем кредитования строительства и приобретения жилья, которые относительно успешно применяются на практике. При этом основные усилия направлялись на решение следующих проблем:

1. обеспечение должной юридической обоснованности сделок и защита прав ее участников (в первую очередь прав кредитора);

2. превращение операций в финансово выгодные для участвующих сторон;

3. гарантирование соответствия сделок действующим правилам и инструкциям, регулирующим коммерческую и банковскую деятельность, и отвечающим требованиям бухгалтерского учета.

В настоящее время существует ряд предпосылок для развертывания ипотечного кредитования в современных российских условиях:

ь свыше 60 процентов жилья находится в частной собственности;

ь принят ряд различных законодательных актов об ипотеке;

ь в Москве и Санкт-Петербурге действуют первые в России ипотечные банки и в ряде субъектов Российской Федерации осуществляется реализация ипотечных программ.

ИПОТЕКА И ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

Ипотека (греч. hypoteka - залог, заклад) - представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости.

В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется законом РФ «О залоге» и «Основными положениями о залоге недвижимого имущества - ипотеке».

В июле 1998 г. Государственная Дума приняла Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Этот закон - развитие существующих положений о залоге вообще и Положений Гражданского кодекса РФ о залоге недвижимости в частности. Закон об ипотеке не вносит изменений в отношения собственности, но создает четкую процедуру залога недвижимого имущества. Главная цель закона - повысить надежность и эффективность пользования ипотеки как способа обеспечения недвижимым имуществом кредитных обязательств с односторонней защитой интересов собственников этого имущества.

Основные положения закона следующие:

1) предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицам, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;

2) все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;

3) детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда);

4) может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;

5)залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом.

Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Ипотека - это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Для организации в системе комитетов по управлению государственным имуществом единого порядка решения или вопросов о даче согласия на залог федеральной государственной собственности, закрепленной за федеральными предприятиями на праве полного хозяйственного ведения, Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом распоряжением N 890-р от 21 апреля 1994 г. утвердил Временное положение о согласовании залоговых сделок. Однако оно не распространяется на ипотеку и залог имущественных прав. В соответствии с этим положением федеральное предприятие может осуществлять залог предприятия в целом, его структурных единиц и подразделений как имущественных комплексов, а также отдельных зданий и сооружений только с согласия комитета управления имуществом по месту нахождения закладываемого предприятия. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, т. е. должника.

В ипотечном договоре предусматриваются различные варианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя:

возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т. д. Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной. Ипотека может быть установлена на:

ь земельные участки;

ь предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;

ь жилые дома и квартиры;

ь дачи, садовые дома, гараж и другие строения;

ь незавершенное строительство;

ь иное недвижимое имущество.

На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию.

ФОРМЫ ИПОТЕКИ

В странах с развитой рыночной экономикой ипотека как вид кредита существует в разных формах:

ь кредит с «шаровым» платежом;

ь «пружинный» кредит с выплатой только процентов;

ь ипотека ролл-оверная;

ь кредит с частичной амортизацией;

ь самоамортизирующийся кредит;

ь кредит с переменной нормой процента;

ь кредит с младшими закладными;

ь кредит с участием.

Кредиты с «шаровым» платежом предусматривают крупный итоговый платеж по долгу, известный как «шаровой» платеж. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма либо вообще не погашается, либо погашается лишь малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стремятся заранее договориться о новом финансировании с тем, чтобы при наступлении срока «шарового» платежа не лишиться собственности из-за несоблюдения своих обязательств.

Ипотечные кредиты с «шаровым» платежом могут быть структурированы тремя основными путями:

1. Замораживание процентных выплат вплоть до истечения срока кредита;

2. Выплаты одних только процентов, затем - «шаровой» платеж;

3. Частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

Замораживание процентных выплат вплоть до истечения срока кред и та

Данный вид ипотеки предусматривает полный отказ от выплат до истечения срока кредита. Затем выплате подлежат как вся первоначальная сумма, так и начисленный сложный процент.

Пример: замороженный ипотечный кредит в 400000 $, предоставленный под 12 %, подлежит погашению через 2 года, то «шаровой» платеж составит 501760 $.

Замороженные ипотечные обязательства получили ограниченное распространение. Большинство из них удерживается продавцами неосвоенной земли; часто существует возможность застройки земли до наступления срока «шарового» платежа. Для того чтобы минимизировать свои текущие затраты, заемщик, нередко являющийся земельным спекулянтом, хочет получить кредит, предусматривающий низкие выплаты.

Выплаты одних только процентов

Данный вид кредитов с итоговым внесением «шарового» платежа предусматривает периодическую выплату процентов. Оценка такого кредита при любой ставке отдачи производится в три этапа:

1 этап. Учет процентных выплат как аннуитета и определение их текущей стоимости;

2 этап. Учет «шарового» платежа как реверсии и определение его текущей стоимости;

3 этап. Сложение результатов первых двух этапов и тем самым определение общей текущей стоимости кредита.

Пример: сумма ежегодного процентного платежа по кредиту в 400000 $, предоставленного под 12 %, составляет 48000 $, вносимых в конце каждого года (4000 $ в конце каждого месяца, если установлены ежемесячные выплаты). По истечении срока кредита погашению подлежит вся основная сумма в 400000 $. Поскольку до этого момента выплаты основной суммы вообще не производились и вместе с тем не откладывались выплаты процентов, то по истечении срока кредита его первоначальная сумма подлежит возврату в форме «шарового» платежа.

Ипотечный кредит в 400000 $ при номинальной ставке 12 % и периодических выплатах одних только процентов предусматривает «шаро-вой» платеж через два года. При отдаче 25 % стоимость кредита рассчитывается следующим образом:

Частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом

Кредиты с «шаровым» платежом могут предусматривать также частичную амортизацию еще до истечения их срока. Прогнозирование «шарового» платежа и оценка таких кредитов проводятся в том же порядке, что и самоамортизирующихся ипотек, выплачиваемых досрочно.

Ипотека «пружинная» - это кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. «Пружинная» ипотека представляет само амортизирующийся ипотечный кредит.

Ипотека ролл-оверная - ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролл-оверный кредит - это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой («пружинной» ипотеки).

Кредиты с частичной амортизацией предусматривают частичную амортизацию основной суммы до истечения срока кредита, при этом выплата оставшейся основной суммы кредита производится в конце срока.

Самоамортизирующийся кредит амортизируется периодическими равновеликими платежами, состоящими из двух частей. Одна часть является платежом в счет погашения основной суммы долга, а вторая часть является процентным платежом на невыплаченный остаток кредита. Несмотря на то, что суммы платежей одинаковые, соотношение между частью, приходящейся на выплату основной суммы и между частью, приходящейся на выплату процентов, в каждом платеже меняется. При этом процентная компонента постоянно уменьшается.

Кредит с переменной нормой процента на сегодняшний день является самым распространенным, так как он разработан специально для долгосрочного кредитования в условиях высоких темпов инфляции.

Кредит с младшими закладными предусматривает наряду с существующим кредитом получения еще одного кредита либо от продавца, либо от третьей стороны под залог той же недвижимости. Новый кредитор принимает на себя обязательства по платежам старого кредита, то есть существующий кредит как бы перезакладывается. Существующий кредит обычно имеет норму процента меньшую, чем норма процента нового кредита. В результате этого отдача нового кредитора больше, чем норма, выплачиваемая по новому кредиту. Обычно кредиторами новых кредитов являются продавцы.

Кредит с участием предполагает участие кредитора, кроме получения регулярных платежей в счет погашения, в получении части дохода или части реверсии.

В процессе ипотечного кредитования важно анализировать состояние и эффективность использования кредита. Такой анализ проводится как традиционным способом, так и с использованием финансовых коэффициентов.

В ипотечно-инвестиционном анализе ведущую роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

Коэффициент ипотечной задолженности (К3) показывает долю ипотечного долга, (то есть заемных средств) в общей стоимости недвижимой собственности. Он рассчитывается по формуле:

И - сумма ипотечного кредита, руб.;

К - общая стоимость недвижимости, руб.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов (например, ипотечного банка), более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости.

Банки устанавливают и соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента. Обычно размер кредитов, выдаваемых банком

гражданам на строительство, покупку или ремонт дома, не превышает 70% сметы или стоимости покупки.

Ипотечная постоянная (Пи) представляет собой процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:

Д - годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;

И - основная сумма ипотечного кредита, руб.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если ипотечная постоянная равна процентной ставке по ипотечному кредиту, погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет "шаровым" платежом.

Когда ипотечная постоянная будет меньше размера процентной ставки, выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. В этом случае не выплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга и его остаток будет расти.

Ипотечным кредитованием занимаются специализированные ипотечные банки. К этим банкам предъявляются особое требование: они должны иметь повышенную надежность. Им запрещено вести венчурные (рисковые) операции.

Ипотечные кредиты, как правило, недороги. Процент, взимаемый за такой кредит, обычно не превышает 5-7 % годовых.

Для инвестиционной активности ипотечного кредитования нужны следующие условия:

ь развитая нотариальная система;

ь поземельная книга, в которой должны отражаться не только отдельные участки земли, но и отношения собственности по каждому участку;

ь развитая судебная система;

ь развитая платежная система.

Важной проблемой получения ипотечного кредита на современном российском рынке недвижимости является ликвидность объекта недвижимости (предмета залога).

ПРОБЛЕМЫ ОРГАНИЗАЦИИ ИПОТЕЧНОГО БИЗНЕСА В РОССИИ

Ипотечному бизнесу в РФ насчитывается несколько лет. За это время было создано 35 специализированных ипотечных банков, которые, по сути, таковыми не стали. Некоторые из них успели или разориться, или в корне пересмотреть свою политику на финансовом рынке в сторону коммерческих кредитов. Банки в условиях неплатежей даже по межбанковским кредитам все больше приходят к выводу, что выдача ссуд под залог недвижимого имущества - дело верное, эффективное и перспективное. Большинство банков в настоящее время, не являясь ипотечными, осуществляют ипотечное кредитование, а некоторые создали или создают специализированные подразделения. В 1993г. создана Ассоциация ипотечных банков и Центр ипотечного бизнеса для оказания методической и консультационной помощи Ипотечным структурам и банкам России.

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Оно как стержневая функция ипотечного бизнеса, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий. Это обуславливает интерес федеральных и региональных представительств к ипотеке и определяет их роль в ее развитии. Опыт развитых и развивающихся стран, ряда банков России, работающих в различных ее регионах (Москва, Санкт-Петербург, Ярославль, Иркутск и др.), показывает, что ипотечный бизнес имеет успех там, где органы государственной власти обеспечивают банкам выгодность ипотечного кредитования по сравнению с другими видами банковской деятельности и доступность кредитов для населения.

Основными направлениями содействия органов государственной власти становлению и развитию ипотеки являются:

ь защита интересов вкладчиков, заемщиков и кредиторов через разработку и реализацию нормативных актов, методических и инструктивных материалов;

ь снижение рисков кредиторов через правительственные (органы местной власти) гарантии и систему страхования;

ь субсидирование целевых сберегательных счетов, предназначенных на приобретение недвижимости, ее реконструкцию, ремонт;

ь освобождение от налогов доходов по вкладам на целевые сберегательные счета;

ь безвозмездные государственные взносы на эти счета в пропорциях к величине сбережений вкладчиков;

ь оплата части процентной ставки по ипотечному кредиту;

ь вычет из суммы, облагаемой подоходным налогом, выплат процентов по ипотечному кредиту;

ь оплата полностью или частично первоначального взноса, т.е. заемщику предоставляется сумма безвозмездно или по очень низкой ставке по сравнению с кредитной.

Одним из серьезных направлений деятельности правительства для становления потеки выступает снижение темпов инфляции, Ипотечное кредитование при любых условиях будет крайне затруднено, если инфляция будет выше 20 % в год (в январе 2000г. она составляла 1,8 %, в течение года она не превысила 20 %), поэтому предпринятые шаги правительства по обузданию инфляции до 10-15 %в год дадут возможность улучшить состояние ипотеки в России. В противном же случае, мы получим замкнутый круг, когда высокие темпы инфляции тормозят развитие ипотеки, которая, в свою очередь, выступает мощным рычагом обуздания инфляции.

В литературе и практике бытует мнение, что ипотека в России не имеет необходимой правовой базы, поэтому развиваться она или вообще не может, или будет существовать в уродливых формах. Панацеей от всех бед считался долгожданный закон об ипотеке. Хотя анализ законодательной базы ипотеки и опыт работы ряда банков России показывает, что и без такого закона ипотечный бизнес может идти и развиваться. Безусловно, Закон об ипотеке будет способствовать ипотечному бизнесу. Хотя опыт показывает, что законы не только не решают действующие проблемы, но и создают их, и часто вместо стимулирования деятельности, на которую они направлены, глушат ее.

Последнее утверждение можно отнести и к Гражданскому кодексу РФ, и к Закону об ипотеке. Так статья 350 п.2 Гражданского кодекса (часть1) дает право законодательно через суд отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов на срок до 1 года; статья 292 гласит, «что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника». А в Законе об ипотеке предусмотрен залог дома или квартиры только при условии, если залогодатель и члены его семьи имеют другое помещение, пригодное для жилья, и продажа заложенного жилого дома или квартиры на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом доме или квартире залогодателя и членов его семьи.

Выгодность для банков и доступность для заемщиков ипотечных кредитов определяется также стоимостью кредитных ресурсов для кредитора и долгосрочностью кредита. В настоящее время основными источниками кредитных ресурсов банков выступают собственные средства и межбанковские кредиты, процентные ставки по которым в зависимости от срока кредита колеблются от 140 до 210 % в год, а по валютным счетам -от 15 до 35 % в год. Если к ним прибавить процент издержек банка и риски, то получится процентная ставка по кредитам от 170 до 260 % в год. О какой ипотеке здесь можно говорить? Поэтому банкам выгодно заниматься межбанковскими кредитами, а не долгосрочными инвестициями. Однако спекуляция кредитными ресурсами на рынке межбанковских кредитов в условиях массового не возврата средств становится очень рискованным бизнесом, и банки все обращаются к долгосрочному кредитованию объектов с высоким обеспечением возврата ссуд. Такое обеспечение дает ипотека.

Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источника: накопительные (сберегательные) счета населения и эмиссия ценных бумаг на сумму ипотечных кредитов (вторичный рынок закладных). Первый источник является основным для ипотеки Германии, второй - для ипотеки США. В России практически отсутствует вторичный рынок ценных бумаг, тем более закладных. Банки России пошли по другому пути. Они организуют муниципальные жилищные займы, аккумулируя тем самым деньги населения для кредитования строительства и покупку их жилья через продажу жилищных сертификатов, а также других ценных или причисленных к ним бумаг. Исследования Центра ипотечного бизнеса показывают, что необходимо формировать нормальный вторичный рынок закладных, как по жилому, так и нежилому фонду недвижимости. Причем, если в США этот рынок формировался сверху (по инициативе и под руководством правительства) через создание федеральной национальной ассоциации по закладным, то в России этот процесс должен начинаться снизу, путем создания локальных вторичных рынков закладных под руководством местных органов власти.

Основным источником ресурсов для ипотеки современной России должны быть сбережения как заранее предназначенные для решения жилищного вопроса, так и текущие, а также временно свободные накопления предприятий, передаваемые ипотечным банкам на кредиты, обеспечивающие развитие этих предприятий. Например, строительные организации под процент ниже кредитной ставки банка дают ему свои временно свободные ресурсы для выдачи ипотечных кредитов на приобретение продукции этих организаций. Рациональное сочетание двух указанных схем получения кредитных ресурсов при активном участии местных органов государственной власти может обеспечить высокие результаты ипотеки.

Нормальному развитию ипотеки в России мешает и нынешнее разделение процедуры регистрации сделок между органами Госкомимущества, Роскомзема, Бюро технической инвентаризации. Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость - это земельный участок и все, что с ним неразрывно связано. Стало быть, любое здание или сооружение следует рассматривать в неразрывном единстве с земельным участком, на котором оно стоит, и регистрировать сделку в целом.

Высокий уровень инфляции (который наблюдался до последнего времени) и система налогообложения в России обуславливают наличие в период приватизации государственной собственности двух цен на недвижимость - цены регистрации (или нормативной цены) и реальной (рыночной) цены сделки. Первая проходит во всех документах, оформляющих сделку купли-продажи недвижимости, и используется как база исчисления соответствующих налогов и платежей. Именно эту цену приходится учитывать как залоговую, так как в случае неплатежей иск к залогодателю может быть предъявлен только на эту официально зарегистрированную сумму. На рынке недвижимости фигурирует вторая цена, и не в рублях, а в долларах США. Кроме того, плата за приобретенную у физического лица квартиру должна вноситься наличными деньгами. Организация же, как юридическое лицо может оплачивать сделку наличными. В этих условиях организация вынуждена заниматься переводом рублевых средств из безналичной формы в наличную, т. е. операцией, которую по действующему законодательству можно осуществлять только при заключении международных контрактов и т. д. Ни для кого не секрет, что, решая эти проблемы, различные риэлтерские и финансовые структуры идут на прямое или косвенное нарушение действующего законодательства. Наиболее распространенная схема взаимодействия банка и риэлтерской фирмы -это, когда последняя берет на себя все риски кредитования, оформляет недвижимость, по которой идет сделка, в свою собственность и в аренду заемщику. Заемщик оплачивает кредит или непосредственно банку, выплачивая риэлтерской организации арендную плату, включающую стоимость ее услуг по сделке, или риэлтерской организации - в виде арендной платы, а последняя перечисляет часть ее в виде платы за кредит банку. Строго говоря, здесь нет прямого залога недвижимости, а выдаваемый заемщику кредит нельзя назвать ипотечным. Существующая практика порождена нынешней хозяйственной системой. Чтобы покончить с подобной практикой, нужно изменить ценообразование, перейти к рыночной оценке недвижимости, ввести льготную систему налогообложения на отдельные операции с ней (особенно с жилым фондом), улучшить законодательную базу ипотеки.

Серьезного внимания требует применяемый инструментарий ипотечного кредитования. В настоящее время в российских банках в подавляющем большинстве случаев действует традиционный механизм выплаты ипотечной ссуды, который предусматривает неизменность величины процентной ставки в течение всего периода кредитования. В условиях высокой инфляции такой механизм при долгосрочном кредитовании крайне неэффективен, да и при краткосрочном кредитовании он предполагает высокие процентные ставки, а значит, и малую доступность кредитов для населения.

Для России вероятно наиболее приемлемо использование индексов, основанных на процентной ставке межбанковских кредитов, которая наиболее полно отражает колебание цен на кредитные ресурсы финансового рынка. Кредиторы в этом случае могут на основе прогнозирования инфляции и реальной стоимости кредитных ресурсов корректировать ожидаемую норму прибыли, переоценивать доход заемщика и стоимость его собственности. Такой механизм применяется, например, в США, Канаде, Великобритании, т. е. в странах с относительно стабильной экономикой. Однако он требует ограничения изменений процентной ставки ипотечного кредита, как на весь период кредитования, так и по отдельным его этапам, что очень важно, поскольку неопределенность кредитной ставки лишает смысла сам кредит. В США, например, корректировка процентной ставки, ограничена двумя процентами от начальной ставки в течение года и шестью процентами - в течение всего срока кредитования. Примечательно, что названные ограничения не зафиксированы ни в одном нормативном документе, тем не менее, ипотечные банки и компании США соблюдают их. Кто и в каком размере установит подобные ограничения для наших финансовых структур и каков должен быть механизм контроля за соблюдением этих ограничений в современной России с ее нестабильной экономикой? Ответа на эти вопросы пока нет, да, похоже, никто его и не ищет.

Институтом экономики города в США разработан специально для России инструмент ипотечного кредитования с регулируемой отсрочкой платежей (ИРОП). Речь идет о применении двух различных процентных ставок. Одна призвана обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, другая - сделать кредит доступным для заемщика. Первая более высокая (так называемая контрактная) определяет тот размер платежа, который сделал бы кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку; величина данной ставки рассчитывается на основе процентной ставки на межбанковском рынке кредитов (к нему приплюсовывается фиксированная банковская надбавка), т. е. исходная процентная ставка по ИРОП устанавливается на несколько пунктов выше ставки процента на межбанковском кредитном рынке. Это превышение остается постоянным на протяжении всего кредитного периода.

Таким образом, фактическая ставка изменяется вслед за ставкой по межбанковскому кредиту, что обеспечивает кредиту фиксированный доход. Эта контрактная ставка, по которой надлежит оплачивать кредит заемщику. В действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по другой, более низкой ставке, называемой платежной. Разница между контрактной и платежной ставками регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика пересчитывается каждые три месяца на сумму, связанную, во-первых, с изменением межбанковской процентной ставки, и, во-вторых, с одновременным пересмотром баланса кредита, т. е. разницы между суммой задолженности заемщика и величиной его фактических выплат, которая добавляется к непогашенной сумме долга. Возникающая таким образом задолженность заемщика оформляется на основной срок кредита как новая сумма кредита, выданного под новые контрактную и платежную ставки. В итоге платежи по полной (контрактной) процентной ставке взимаются на более позднем этапе погашения кредита с расчетом на то, что заемщику будет легче их выплачивать благодаря увеличению его доходов (хотя бы и номинально, например, в результате инфляции).

Кредиты с регулируемой отсрочкой платежей впервые стал выдавать Мосбизнесбанк. Ныне схемой ИРОП заинтересовался еще ряд банков, причем, как показывают расчеты, уровень кредитного риска при ее применении вполне приемлем.

Многие специалисты считают, что механизм ИРОП, основанный на межбанковской ставке процента, практически полностью исключает для банка риск процентной ставки. Однако задействование ИРОП требует доступного и абсолютно надежного показателя ставки по межбанковским кредитам. К тому же использование кредитных инструментов с индексацией основной суммы долга (когда основные выплаты по кредиту переносятся на более поздние сроки кредитного периода) сопряжено с проблемами роста кредитной задолженности и «негативной амортизации», что увеличивает риск ликвидности.

Речь идет о том, что на протяжении определенного периода времени приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной аналогичных платежей по требованиям вкладчиков (в том числе платежей по процентам). Риск ликвидности обычно выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы - в долгосрочных кредитах. Характерно, что банки, применяющие вариант ИРОП или другие алгоритмы ипотечного кредитования с индексацией суммы основного долга, оказываются перед проблемой ликвидности чаще, чем банки, подобные схемы не использующие. Дело в том, что перенос части платежей по кредитам на конец кредитного периода можно принять за предоставление банком кредитов большего размера тем же заемщикам (причем банк не имеет возможности контролировать предоставление «дополнительных» кредитов). В течение всего срока, пока накапливается кредитная задолженность по индексируемым ипотечным кредитам (т. е. сохраняется «негативная амортизация»), банк обязан выплачивать клиентам проценты по вкладам, тогда как его собственный доход в виде процентов может поступить лишь позднее, т. е. банк недополучит в данный момент процентный доход.

Сказанное характерно для всех ипотечных кредитов, предполагающих отсрочку платежей. Поэтому банкам рекомендуется держать в индексируемых кредитах лишь небольшую часть своих активов, особенно в первые годы после начала погашения ссуд по данной схеме кредитования. В последующие годы проблема ликвидности решается автоматически - за счет поступления крупных платежей по выданным ранее ссудам, компенсирующих минимальный приток средств в виде платежей по кредитам, предоставленным недавно.

В общем, проблема ликвидности напрямую связана с моделью жилищного кредитования. При этом для разных участников данного процесса она проявляется по-разному. Так, если для депозитного института риск ликвидности может стать серьезной угрозой, то для ипотечной компании, которая продает выданные кредиты, он просто отсутствует: компания не привлекает вкладов, а финансирует свои активные операции за счет вырученных от продажи займов средств.

В целом такой очень интересный инструмент ипотечного кредитования, как ИРОП, мог бы широко использоваться в России, но с одним условием: если будет найден механизм компенсации кредитору упущенной им в связи с отложенными платежами по кредиту выгоды.

Нынешняя неопределенность кредитного механизма вместе с другими негативными социально-экономическими факторами значительно сдерживает развитие ипотеки в России. Чтобы сделать механизм ипотечного кредитования исправно работающим, в нем необходимо учесть не только высокий уровень инфляции, который будет существовать в России еще какое-то время, но и особенности функционирования ее финансовой системы, банковской деятельности, рынка недвижимого имущества, размер и структуру доходов населения, традиции, противоречивые реалии ее экономики.

ИПОТЕЧНЫЕ МЕХАНИЗМЫ ВЫКУПА НЕДВИЖИМОСТИ

Важно подчеркнуть: предметом ипотеки может быть не только безусловное право собственности, но и право долгосрочного (как правило, более 49 лет) пользования недвижимым имуществом, т. е. аренда. Последнее обстоятельство особенно значимо применительно к земельным участкам. Как известно, в московской практике земля не продается, а продается право долгосрочной аренды, что является достаточным основанием для обеспечения кредита.

Поскольку выкуп (аренда на 49 лет) земельного участка для большинства собственников основных фондов объектов потребительского рынка на данном этапе весьма затруднителен (хотя бы по чисто финансовым причинам), Роскомзем вполне оправданно (дабы не затруднять выкуп недвижимого имущества) дает согласие на залог магазина, столовой, прачечной и других аналогичных объектов при том, что договором обуславливается передача в залог части помещения (обычно 75-80%). Это помогает уйти от необходимости передавать залог предприятие как целый имущественный комплекс.

Среди общих особенностей ипотеки (наряду с обязательными нотариальными заверениями и государственной регистрацией) - длительность срока, на который дается кредит; в классическом случае это 15-30 лет. Условия предоставления кредитных ресурсов на столь значительное время в России пока отсутствуют, однако положительные сдвиги в этом направлении налицо: серьезные банки уже начали выдавать обеспеченные недвижимостью годовые и полуторагодовые кредиты. В целом можно констатировать значительный рост интересов московских банков, особенно крупных, к ипотечному кредитованию. Это объясняется рядом причин, в частности, снижением доходности валютных операций, фактическим распадом межбанковских кредитов, уменьшением привлекательности государственных ценных бумаг.

БУДУЩЕЕ ПРИНАДЛЕЖИТ ИПОТЕКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

В становлении и развитии залогового кредитования в России будущее принадлежит ипотеке недвижимости и, в первую очередь, земельных участков. К такому выводу пришли участники заседания круглого стола по вопросам законодательного обеспечения залога земель, их оценки и мониторинга, который проходит во вторник, 5 ноября, в Совете Федерации. Как сообщили в пресс-службе Совета Федерации, для создания системы ипотеки земель необходимо внести изменения и дополнения в целый пакет действующих законодательных актов - таких, как федеральные законы о недвижимости, о ценных бумах, о банках и банковской деятельности и других, заявил выступивший на заседании заместитель председателя палаты Андрей Вихарев. Он подчеркнул, что при этом необходимо учитывать "баланс интересов всех участников ипотечного процесса".

А пока ипотечная система кредитования в стране "развита недостаточно" и "институт залога сельскохозяйственных земель не получил своего развития", считает А. Вихарев. По его словам, до сих пор не решен даже вопрос по какому типу - государственному или частному - он должен развиваться. В результате в отличие от сезонного, практика долгосрочного кредитования в сельском хозяйстве "практически полностью отсутствует".

Заместитель председателя СФ напомнил, что в ближайшие годы экономисты ожидают "активизации земельного рынка" в РФ. И если сейчас один гектар чернозема стоит 1-1,3 тыс. рублей, то в условиях первичного рынка земли стоимость его возрастет до $1-1,3 тыс., а вторичного рынка - "до 46 тыс. рублей или полутора тысяч долларов США", полагает А. Вихарев. Уже сейчас средняя кадастровая оценка гектара земли на Кубани составляет 43560 рублей, заметил он.

Однако инвестиции на село "пойдут только в том случае, если в нем получат развитие ипотечные процессы", убежден генеральный директор Центра международных инвестиций в АПК академик Россельхозакадемии Виктор Хлыстун. Он обратил внимание, что ст. 28 федерального закона об ипотеке "не распространяется за земли сельхозназначения" и их залог в рамках этого закона "не пойдет". Парламенту необходимо внести в него изменения или же принять новый закон РФ об особенностях земельной ипотеки, убежден В. Хлыстун, который отдает предпочтение второму пути.

Несмотря на принятие Земельного кодекса РФ, законов об обороте сельхозземель, о землеустройстве и т.д., четкая система законодательного обеспечения рынка земли в стране не сложилась, считает и руководитель Федеральной службы земельного кадастра России (Росземкадастр) Сергей Сай. Он сообщил пресс-службе СФ, что в прошлом году в стране было осуществлено 555,6 тыс. сделок с земельными участками площадью 69955,5 тыс. га, в том числе 5057,1 тыс. сделок (69831,9 тыс. га) с государственными и муниципальными землями и 499,3 тыс. сделок (123,6 тыс. га) с землей между гражданами и юридическими лицами. "А площадь земельных участков, задействованных во всех сделках (аренда, купля-продажа, дарение, наследование, залог) составляет лишь 4,1% земельного фонда России", - заключил С. Сай.

Проект рекомендаций круглого стола, организованного Комитетом СФ по аграрно-продовольственной политике при содействии Московского представительства международного фонда им. Конрада Аденаура, рекомендует Федеральному Собранию разработать совместно с правительством программу совершенствования и кодификации законодательства РФ в области ипотечного кредитования. Поставлены также вопросы о создании Федерального агентства по его поддержке, учреждении специализированного Земельного банка со 100% участием государства в его уставном капитале, земельного суда и восстановлении национальной земельной службы страны, способной "в полном объеме решать все проблемы управления земельными ресурсами, организации их рационального использования и охраны", и другие.

Земельный фонд РФ составляет, согласно данным государственного земельного учета, 1709,8 млн. га, из которых 1580,8 млн. га находятся в государственной и муниципальной собственности, 6,2 млн. га - в собственности юридических лиц и 122,8 млн. га - в собственности граждан.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ключевая категория ипотечного кредитования - залог. Кредитор-залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами). Разновидностью залога является заклад. В отличии от обычного залога при закладе имуществом распоряжается не залогодатель, а залогодержатель, т. е. банк-кредитор.

Решения этих проблем в большинстве случаев слабо стыкуются, в силу чего вырабатываемые схемы довольно, сложны, сопряжены с немалыми дополнительными расходами участников сделки и клиентов. И, тем не менее, спрос на подобные виды финансовых услуг сравнительно высок и устойчиво растет.

Нынешние виды ипотечного кредитования следует рассматривать не более как прототипы будущей системы жилищного финансирования, которая призвана выполнять три основные функции:

1)обеспечивать мобилизацию средств на финансирование строительства и покупки жилья;

2)предоставлять и обслуживать кредиты (имея в виду и их рефинансирование);

3) осуществлять функцию инвестора.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Фридман Д. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», М.: «Дело», 1998.

2. Балабанов И.Т. «Операции с недвижимостью в России». - М.; Финансы и статистика, 1996.

3. «Российский экономический журнал», 1998. - № 5.

4. «Деньги и кредит», 1999 г. - № 2.

5. Российский экономический журнал, 1996. - № 7

Подобные документы

Ипотека и ипотечное кредитование в современных российских условиях. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России. Ипотечные механизмы выкупа недвижимости. Основные направления содействия органов государственной власти становлению и развитию ипотеки.

курсовая работа , добавлен 24.01.2011


Ипотека - залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора к должнику. Теоретические основы ипотечного кредитования. Меры, принимаемые по поддержанию рынка недвижимости. Анализ ипотечного кредитования в России и перспективы его развития.

курсовая работа , добавлен 16.12.2010


Отличительные особенности ипотечного кредита. Основные принципы ипотеки. Функции ипотечного кредитования. Анализ системы ипотечного кредитования в Российской Федерации. Порядок предоставления ипотечного кредита на покупку жилья, проблемы ипотеки.

реферат , добавлен 30.10.2014


Теоретические основы, понятие, сущность и классификация ипотечного кредитования. Развития рынка ипотечного кредитования в России. Программа ипотечного кредитования в ОАО "АК БАРС" БАНК. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России.

дипломная работа , добавлен 16.08.2010


Понятия "ипотека" и "ипотечное кредитование". Характеристика ипотечного кредитования в Российской Федерации. Свободный рынок жилья. Темп прироста объёмов выданных кредитов в РФ. Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных.

курсовая работа , добавлен 22.01.2015


Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования в России. Развитие систем ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование в России. Программы ипотечного кредитования Сбербанка России. Тенденции развитие отечественного рынка кредитования.

дипломная работа , добавлен 10.04.2007


История становления ипотечного кредитования в России. Состояние ипотечного рынка кредитования России сегодня. Структура источников финансирования жилищного строительства. Проблема ипотечного кредитования - недостаток долгосрочных финансовых ресурсов.

курсовая работа , добавлен 26.03.2011


Характеристика зарождения, схем, видов и правового обеспечения ипотечного кредитования населения. Основные составляющие процесса ипотечного кредитования - сбор и проверка информации о заемщике, оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита.

курсовая работа , добавлен 15.04.2011


Экономические и правовые основы ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование в современной России. Прикладные аспекты ипотечного кредитования как инструмента бизнеса. Направления совершенствования механизма возвратности ипотечных кредитов.

дипломная работа , добавлен 26.09.2004


Характеристика и сущность ипотечного кредитования жилой недвижимости. Основные принципы ипотечного кредитования современной России. Нормативно-правовая база ипотечного кредитования жилой недвижимости в России, ее реализация на примере города Ярославль.

Рассмотрим элементы, формирующие систему ипотечного жилищного кредитования и процесс её функционирования.

В процессе своего функционирования система ипотечного жилищного кредитования должна выполнять две функции:

· обеспечивать мобилизацию средств на финансирование жилищных кредитов;

· предоставлять и обслуживать кредиты.

В отечественной научной литературе понятие системы ипотечного жилищного кредитования еще недостаточно исследовано. Во многом это связано с тем, что в России система ипотечного жилищного кредитования начала функционировать сравнительно недавно. Есть мнение, согласно которому система ипотечного кредитования представляет собой совокупность кредитных институтов и элементов инфраструктуры, а также отношений между ними, обеспечивающих осуществление кредитования под залог недвижимости.

Как любая другая система, система ипотечного жилищного кредитования представляет собой ряд взаимосвязанных элементов. Элементами же системы ипотечного жилищного кредитования являются:

· субъекты ипотечного жилищного кредитования;

· объекты ипотечного жилищного кредитования;

· обеспечение ипотечного жилищного кредита;

· организационно-экономическая основа ипотечного жилищного кредитования.

С учетом этого предлагается следующее определение: система ипотечного жилищного кредитования - это комплекс субъектов, объектов и обеспечения ипотечных жилищных кредитов, взаимодействующих между собой на единой организационно-экономической основе.

Рассмотрим подробнее элементы системы. Одним из основных элементов системы ипотечного жилищного кредитования являются ее субъекты. К субъектам ипотечного жилищного кредитования можно отнести: заемщика, кредитора, риэлтерские компании, страховые компании, инвесторов, правительство.

Определяющим звеном рынка ипотечных жилищных кредитов является о6ъект кредитования – один из фундаментальных элементов ипотечного жилищного кредитования.

В широком смысле объект (от лат. objectuт – предмет) кредитования – это вещь или процесс, под который предоставляется кредит, ради которого совершается кредитная сделка. Объектами ипотечного кредитования могут быть практически любые предметы и процессы, финансирование которых потребовало получения кредита под залог недвижимости.

Объектами ипотечного жилищного кредитования могут быть только:

· приобретение и обустройство земли под жилищное строительство;

· строительство и реконструкция жилья;

· приобретение жилья.

В зависимости от объекта кредитования ипотечные жилищные кредиты бывают трех видов:

· на приобретение земли под жилищное строительство;

· на строительство и реконструкцию жилья;

· на приобретение жилья.

Неотъемлемым элементом системы ипотечного жилищного кредитования является обеспечение кредита .

Ипотека является разновидностью имущественного залога, служащего обеспечением исполнения денежного обязательства с целью получения ипотечной ссуды. При этом ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у залогодателя (заемщика).

Использование термина "ипотека" для обозначения залога недвижимого имущества в законо­дательствах различных стран применяется для обозначения трех правовых категорий:

1) залога недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (чисто правовая функция ипотеки);

2) закладной (существуют и другие названия долгового свидетельства, подтверждающего права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству);

3) ипотечного кредита (денежной ссуды), выдаваемого заемщику кредитором под залог не­движимости (экономическая функция ипотеки).

Ипотечные кредиты всегда обеспечиваются залогом недвижимости – ипотекой, ипотечные жилищные кредиты – залогом жилой недвижимости. Основным и чаще всего единственным обеспечением при данной форме кредитования является залог жилого помещения, приобретаемого на заемные средства. Между банком и заемщиком заключается соответствующий договор, по которому залогодателем является заемщик, а банк является залогодержателем до момента полного исполнения заемщиком своих обязательств по возврату кредита и уплате процентов. При неисполнении залогодателем (заемщиком) своих обязательств залогодержатель (кредитор) имеет право удовлетворить свои требования за счет стоимости заложенного имущества.

При получении ипотечного жилищного кредита заемщик может предоставить и другие виды обеспечения: залог уже имеющегося жилья, залог другого имущества, принадлежащего заемщику, гарантии и поручительства третьих лиц (например, работодателей заемщика).

На основе действующих законодательных норм и применяемых в практике залоговых процедур выделяют более 20 различных видов залога, отличающихся друг от друга по многим признакам. Наиболее существенное значение имеют три категории классификации залога:

1) отношение сторон к заложенному имуществу;

2) специфика объектов залога;

3) условия погашения ссуды.

По отношению сторон к заложенному имуществу выделяются три вида залога:

· классический залог (наиболее распространенный), при котором имущество остается у залогодателя;

· заклад, когда предмет залога передается залогодержателю – кредитору;

· твердый залог, если объект остается у должника, но под замком и печатью залогодержателя или на него нанесены определенные опознавательные знаки, свидетельствующие о залоге.

Субъекты кредитования, объект кредитования и обеспечение являются фундаментальными элементами современной системы ипотечного жилищного кредитования. В силу их важности к ним предъявляются определенные требования, в соответствии с которыми кредитование осуществляется на определенных условиях.

Заемщик как субъект ипотечного жилищного кредитования, чтобы получить кредит, должен обладать достаточной кредитоспособностью – не всякий, обратившийся за кредитом, становится заемщиком. В то же время не каждый банк может предоставлять ипотечные жилищные кредиты, а только тот, который располагает достаточными долгосрочными кредитными ресурсами, необходимыми кадрами и т.д.

К объекту ипотечного жилищного кредитования также предъявляется требование – это должно быть приобретение жилья в собственность (не аренда и т.п.). Обеспечение по ипотечному жилищному кредиту должно отвечать требованиям качества и полноты. Соблюдение требований к фундаментальным элементам является одним из условий кредитования.

К условиям ипотечного жилищного кредитования также относятся:

· соблюдение интересов обеих сторон сделки – заемщика должны устраивать процентная ставка, схема погашения кредита, банк должны устраивать кредитоспособность заемщика, качество предоставляемого обеспечения и т.п.;

· соблюдение базовых принципов кредитования– срочности, платности, возвратности, а также обязательно принципа целевого предоставления и использования кредита (кредит предос­тавляется только на покупку жилья) и принципа обеспеченности кредита.

Банковское кредитование всегда осуществляется при строгом соблюдении принципов креди­тования, которые представляют собой требования к организации кредитного процесса и являются исходными правилами использования определенной формы кредита, обеспечивающими его воз­вратное движение.

К принципам кредитования, в том числе и ипотечного жилищного, относятся:

1) возвратность;

2) срочность кредитования;

3) целевой характер;

4) обеспеченность кредита;

5) платность банковских ссуд;

6) дифференцированный характер кредитования.

Возвратность кредита –этот принцип выражает необходимость своевременного возврата полученных от кредитора финансовых ресурсов по мере их высвобождения из доходов заемщика. Свое практическое выражение данный принцип находит в постепенном погашении конкретной ссуды путем перечисления соответствующей суммы денежных средств на счет предоставившей ее кредитной организации (или иного кредитора) или путем внесения наличных денежных средств в кассу банка, что обеспечивает возобновляемость кредитных ресурсов банка как необходимого условия продолжения его уставной деятельности. Гарантией возвратности являются документы о платежеспособности клиента. Ипотечные жилищные кредиты предоставляются на возвратной основе, поскольку все риски кредитора застрахованы и в случае неспособности заемщика погасить кредит его погашает страховая компания или заложенная квартира реализуется с торгов и кредит погашается за счет вырученных от ее продажи средств.

Срочность кредита – этот принцип отражает необходимость возврата кредита не в любое приемлемое для заемщика время, а в точно определенный срок, зафиксированный в кредитном до­говоре или заменяющем его документе. Нарушение указанного условия является для кредитора достаточным основанием для применения к заемщику экономических санкций в форме увеличе­ния взимаемого процента, а при дальнейшей отсрочке (в России - свыше трех месяцев) – предъявле­ния финансовых требований в судебном порядке. Нарушение срочности возврата кредита является для банка дестабилизирующим фактором, поскольку нарушает сбалансированность привлеченных и размещенных средств по срокам, что чревато финансовыми потерями. Долгосрочный характер ипотечного жилищного кредита предполагает установление длительного срока погашения.

Платность кредита – это необходимость не только прямого возврата заемщиком полученных от банка кредитных ресурсов, но и оплаты права на их использование. Экономическая сущность платы за кредит отражается в распределении дополнительно полученной за счет его использования прибыли между заемщиком и кредитором. При ипотечном жилищном кредитовании экономическая сущность платы за кредит выражается в перераспределении части личного дохода заемщика в пользу банка.

Практическое выражение рассматриваемый принцип находит в процессе установления вели­чины банковского процента по ипотечным жилищным кредитам, выполняющего три основные функции:

· перераспределения части дохода физических лиц;

· регулирования производства и обращения путем распределения ссудных капиталов на отраслевом, межотраслевом и международном уровнях;

· антиинфляционной защиты денежных накоплений клиентов банка на кризисных этапах развития экономики.

Ставка (или норма) ссудного процента, определяемая как отношение суммы годового дохода, полученного на ссудный капитал, к сумме предоставленного кредита, выступает в качестве цены кредитных ресурсов.

Подтверждая роль ипотечного жилищного кредита как одного из предлагаемых на специализированном рынке товаров, платность кредита стимулирует заемщика к его наиболее продуктивному использованию, а главное – своевременному возврату. Принципиально отличаясь от традиционного механизма ценообразования на другие виды товаров, определяющим элементом которого выступают общественно необходимые затраты труда на их производство, цена ипотечного жилищного кредита отражает общее соотношение спроса и предложения на рынке ссудных капиталов и зависит от целого ряда факторов, в том числе чисто конъюнктурного характера:

· цикличности развития рыночной экономики (на стадии спада ссудный процент, как правило, увеличивается, на стадии быстрого подъема – снижается);

· темпов инфляционного процесса (которые на практике даже несколько отстают от темпов повышения ссудного процента);

· цены привлеченных ресурсов;

· эффективности государственного кредитного регулирования, осуществляемого через учет­ную политику центрального банка в процессе кредитования им коммерческих банков;

· динамики денежных накоплений физических лиц (при тенденции к их сокращению ссудный процент, как правило, увеличивается);

· ситуации на международном кредитном рынке (например, проводившаяся США в 80-х гг. прошлого века политика удорожания кредита обусловила привлечение зарубежного капитала в американские банки, что отразилось на состоянии соответствующих национальных рынков);

· динамики производства и обращения, определяющей потребности в кредитных ресурсах соответствующих категорий потенциальных заемщиков.

Обеспеченность кредита –это необходимость обеспечения защиты имущественных интере­сов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств. При ипо­течном жилищном кредитовании данный принцип соблюдается обязательным предоставлением в залог приобретенной на кредитные средства квартиры. При необходимости используются и другие формы обеспечения, например гарантия организации работодателя.

Целевой характер кредита –этопринцип распространяется и на ипотечные жилищные кре­диты, выражая необходимость целевого использования средств, полученных от кредитора. Основ­ной целью получения ипотечного жилищного кредита является удовлетворение потребности за­емщика в жилье путем приобретения квартиры. Это находит практическое выражение в соответ­ствующем разделе кредитного договора, устанавливающего конкретную цель предоставления ссуды, а также в процессе банковского контроля за соблюдением этого условия заемщиком. На­рушение данного обязательства может стать основанием для досрочного отзыва кредита. Целевое использование ипотечного жилищного кредита обеспечивается прямым переводом средств про­давцу квартиры, что подтверждается соответствующими документами об использовании заемщи­ком полученной ссуды.

Дифференцированный характер кредита. Дифференцированный подход со стороны кредит­ной организации к различным категориям потенциальных заемщиков по ипотечным жилищным кредитам. Практическая реализация данного принципа может зависеть как от индивидуальных ин­тересов конкретного банка, так и от проводимой государством централизованной политики под­держки отдельных категорий граждан при приобретении ими жилья в кредит. Этот принцип со­блюдается при разработке банком собственной методики анализа кредитоспособности заемщика (включая анкету-заявление на получение ипотечного жилищного кредита), при составлении раз­личных федеральных, республиканских и городских программ льготного ипотечного жилищного кредитования, целью которых является поддержка отдельных категорий граждан при приобрете­нии жилья.

Возможность реализации залога – особенно важное условие именно для ипотечного жилищ­ного кредитования, поскольку обеспечением выступает жилая недвижимость, обладающая доста­точно низкой ликвидностью; ее реализация при обращении на нее взыскания является длительным и дорогостоящим процессом.

Договорная основа отношений между субъектами ипотечного жилищного кредитования – между субъектами кредитных отношений заключаются соответствующие договоры, определяющие все стороны кредитной сделки, включая права, обязанности и ответственность сторон.

Для эффективного осуществления ипотечного жилищного кредитования также необходимо выполнение ряда специфических условий, а именно:

· доля кредита от стоимости жилья. Из-за крайней сложности выселения при изъятии заложенного имущества эта доля должна быть достаточно скромной - не более 70%. Чем большая доля стоимости жилья оплачивается за счет собственных средств заемщика, тем сильнее у него стимулы к возврату кредита. Опыт многих стран показывает, что при прочих равных условиях (доход семьи, доля ежемесячных выплат за кредит в доходе и др.) вложение собственных средств в размере 30% стоимости приобретаемого жилья является достаточным, чтобы значительно уменьшить вероятность неуплаты по кредиту;

· доля платежей за кредит в доходе заемщика. В условиях экономической неопределенности и возможности изменения реальной величины доходов заемщика (он может поменять место работы, лишиться работы, ему могут перестать выплачивать заработную плату и т.д.) в ближайшие 1-2 года эта доля в момент выдачи займа также должна быть достаточно невысокой – не более 25-40% дохода;

· тип кредита: традиционный вид кредита с фиксированной процентной (постоянный ипотечный кредит) и ипотека с переменными выплатами.

· продолжительность кредита: в среднем 10-15 лет, иногда до 25 лет. Конечно, удлинение кредитного периода позволяет повысить доступность кредита для заемщика, но оно невыгодно банку, поскольку отвлекает его ресурсы на слишком длительный срок.

Помимо фундаментальных элементов в систему ипотечного жилищного кредитования входит организационно-экономическая основа,которая включает в себя этапы кредитования как определенную последовательность обязательных процедур, а также саму технологию кредитного процесса, то есть кредитную документацию, порядок выдачи и погашения ссуды, а также процедуру контроля в процессе обслуживания кредита.

Этапы ипотечного кредитования. Условно можно выделить несколько основных этапов:

1. Предварительная квалификация клиента (визуальная оценка клиента, пояснение условий кредитования клиенту).

2. Сбор и обработка информации о потенциальном заемщике (различные запросы, например по месту работы, в налоговую инспекцию и т.д.).

3. Оценка вероятности погашения кредита и оценка рисков банка.

4. Принятие решения по кредиту.

5. Заключение кредитной сделки.

6. Обслуживание кредита.

Предварительным этапом можно считать привлечение банком средств для предоставления ипотечных жилищных кредитов. На каждом этапе специалисты банка проводят соответствующие мероприятия и оформляют ряд документов (этапы и технология процесса ипотечного кредитования рассматривается в Теме № 4).

Анализ экономических основ ипотечного жилищного кредитования дал нам возможность выделить следующие его особенности:

1) структура ипотечного жилищного кредита включает в себя обеспечение;

2) ссуженная стоимость не имеет добавочной потребительной стоимости;

3) ссуженная стоимость не носит авансирующего характера;

4) возвратность ипотечного жилищного кредита не является возвратностью "в квадрате";

5) ипотечный жилищный кредит носит долгосрочный характер (если сроки меньше, наблюдается искажение кредитного процесса);

6) ипотечный жилищный кредит всегда имеет потребительскую форму, денежную форму, чаще всего – банковскую форму;

7) система ипотечного жилищного кредитования имеет расширенный состав субъектов (участников рынка);

8) объектом ипотечного жилищного кредитования является приобретение жилья;

9) ипотечные жилищные кредиты всегда обеспечены жилой недвижимостью;

10) ипотечное жилищное кредитование требует выполнения ряда специфических условий (размер первоначального взноса, доля платежей по кредиту в доходе заемщика и т.п.).

Ключевые слова: ипотека, кредит, ипотечное кредитование, принципы, предмет ипотеки, заемщик, кредитор

Ипотечное кредитование - это совокупность действий, совершаемых заемщиком, залогодателем с одной стороны и банком (иной кредитной организацией) с другой стороны, по предоставлению кредита с использованием залога недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество) - ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

Правовые основы ипотечного кредитования составляют основополагающие принципы, проводимые в жизнь нормами права, в которых они закреплены, посредством толкования и реализации.

Следует выделить следующие основополагающие принципы ипотечного кредитования : возвратность, платность, обеспеченность, срочность, специальность, обязательность (принцип внесения), гласность (публичность), достоверность, приоритет (старшинство), бесповоротность и дифференцированность.

Принцип возвратности подразумевает обязательное погашение (возврат) заемщиком всей суммы основного долга кредитору. Свое практическое выражение этот принцип находит в постепенном погашении конкретного кредита путем перечисления соответствующей суммы денежных средств на счет кредитной организации или путем внесения наличных денежных средств в кассу банка. Данный принцип закреплен в п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ).

Принцип платности предусматривает обязанность заемщика заплатить кредитору за пользование его денежными средствами и обозначает их цену в форме ссудного процента или ставки, определяющей доступность и возмездность кредитных (денежных) ресурсов. Платность кредита стимулирует заемщика к его наиболее продуктивному использованию, а главное к его своевременному возврату.

В соответствии со ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным , если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. Кредитный договор всегда является возмездным. Это обуславливается тем, что банк (небанковская кредитная организация) является коммерческой организацией и имеет в качестве основной цели своей деятельности получение прибыли от осуществления банковских операций, в частности от кредитования.

Действующее российское законодательство предусматривает лишь один вид вознаграждения за пользование кредитными средствами - проценты . В соответствии со ст. 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» в договоре должны быть указаны процентные ставки по кредитам.

Принцип обеспеченности предполагает предоставление кредита только под залог недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество), которое становится предметом ипотеки. Данный принцип обозначает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств. Удовлетворение требований кредитора, обеспеченных ипотекой, осуществляется за счет стоимости предмета ипотеки и не зависит от финансового положения должника.

Следует отметить, что предметом ипотеки может быть не только недвижимое имущество, существующее в натуре, или права на него, но и недвижимое имущество, которое «может поступить в собственность или в полное хозяйственное ведение залогодателя в будущем».

Залог вещей , которые залогодатель приобретет в будущем, допускается и ГК РФ (п. 6 ст. 340). Это положение делает возможным использование жилого помещения, которое будет приобретено впоследствии, в качестве обеспечения обязательства должника перед кредитором по договору ипотечного жилищного кредитования. Таким образом, предметом ипотеки могут выступать как приобретенные квартира или жилой дом, так и строящиеся квартира в многоквартирном жилом доме или жилой дом.

Принцип срочности предусматривает своевременный возврат кредита в заранее установленный срок, зафиксированный в кредитном договоре. Если устанавливаются «сроки возврата кредита », то кредит подлежит возврату частями, для каждой из которых устанавливается свой конкретный срок. Дата истечения срока кредита и дата возврата кредита или его последней части совпадают.

В случае невозврата заемщиком кредитных средств в установленный срок и отказа кредитора пересмотреть его кредитор может принять предусмотренные договором (законом) меры по ликвидации задолженности заемщика перед ним и приобретает право требовать компенсацию за незаконное пользование денежными средствами.

Принцип специальности означает, что предметом ипотеки является конкретный объект недвижимости либо права на него. Данный принцип предусматривает возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме . В соответствии с ним, как писал еще в начале прошлого века профессор Д. И. Мейер, «каждому имению был отведен особый лист, т. е. чтобы записи производились не по именам собственников, а по имениям». В соответствии с этим принципом объект недвижимости должен быть точно описан и достоверно обозначен, должны быть определены доли совладельцев, сервитуты и т. п.

Принцип обязательности (принцип внесения) состоит в том, что сведения об ипотеке обязательно должны быть записаны (внесены) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту - ЕГРП). В некоторых зарубежных странах, например, в Германии, роль ЕГРП выполняют специальные ипотечные книги.

Юридическое значение этого состоит в том, что вещные права на объект недвижимости возникают не иначе и не раньше, чем с момента такой записи, и только с этого момента ипотека становится действительной для третьих лиц. Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Принцип гласности (публичности) предусматривает возможность ознакомления с данными ЕГРП (данными ипотечной книги) любого заинтересованного лица, которое, получив информацию о записях относительно интересующего его объекта недвижимости, может узнать не только его технические характеристики, но и права других лиц на эту недвижимость - права залога, аренды, сервитута и т. д. Данный принцип выражен в ст. 26 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 1 ст. 7 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Принцип достоверности означает, что записи в ЕГРП (в ипотечной книге) презюмируются (предполагаются) как достоверные, т. е. в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных. Этот принцип обеспечивается особой строгостью ведения реестров и ипотечных книг.

Так, к примеру, в дореволюционной России учреждения, ведущие ипотечные книги (суд, ипотечные учреждения), должны были в каждом конкретном случае проверять законность акта, устанавливающего имущественные права на объект недвижимости. В силу этого чиновники должны были удостоверяться в тождестве и дееспособности всех участвующих в сделке лиц.

Принцип приоритета (старшинства) предполагает приоритет предыдущей ипотеки над последующей и означает преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ЕГРП (в ипотечную книгу).

В соответствии с этим принципом кредитор, заключивший самый ранний по времени договор, обеспеченный ипотекой, имеет преимущественное право в удовлетворении своих денежных требований перед последующим кредитором. Данный принцип сформулирован в п. 1 ст. 43 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следующим образом: «Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки».

Принцип бесповоротности направлен на обеспечение стабильности и состоит в том, что ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре. Согласно данному принципу запись об ипотеке сохраняет силу в случае ее оспаривания и может быть опровергнута только судом.

Принцип дифференцированности означает индивидуальный подход со стороны кредитора - банка или иной кредитной организации - к различным потенциальным категориям заемщиков по ипотечным кредитам. Этот принцип соблюдается при разработке кредитной организацией собственной методики анализа кредитоспособности заемщика.

Для некоторых видов кредитования, например, ипотечного кредитования жилищного строительства, обязательным будет принцип целевого назначения , предусматривающий, что кредит выдается заемщику на конкретную цель, в приведенном примере - на строительство четко определенного объекта жилой недвижимости.

Данный принцип выражает необходимость целевого использования средств, полученных от кредитора. Следует отметить, что большинство ипотечных кредитов являются целевыми и выдаются на приобретение либо строительство объекта недвижимости, который, как правило, и становится предметом ипотеки.

На первый взгляд, установление в договоре целевого характера использования денежных (кредитных) средств может рассматриваться как определенная форма ограничения прав заемщика . В связи с этим подчеркивается, что обязательный характер целевого использования средств, полученных в рамках кредитного договора, может быть установлен только на основе взаимного соглашения сторон.

При этом необходимо обратиться к содержанию ст. 22 ГК РФ, в которой установлено, что полный или частичный отказ гражданина от правоспособности или дееспособности и другие сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны, за исключением случаев, когда такие сделки допускаются законом.

Согласно указанным принципам при ипотечном кредитовании кредитор «верит» не личности заемщика, а специально обособленному объекту недвижимости (правам на объект недвижимости) - предмету ипотеки , из стоимости которого в случае неисполнения заемщиком своего обязательства кредитор имеет право удовлетворить свои законные требования вне зависимости от финансового положения должника. Это верно даже в тех случаях, когда предмет ипотеки переходит к другому лицу.

Таким образом, ипотека благодаря наличию указанных принципов лучше гарантирует надлежащее исполнение обязательств заемщиком , чем любые другие предусмотренные действующим законодательством способы.

Термин «ипотека» используют в следующих случаях:

1) когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений) с целью получения ипотечного кредита;

2) когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.

Общее в обоих случаях – залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т. п.) для получения денежных средств (ссуды, кредита).

Таким образом, ипотека (от греческого hypotheke – залог) представляет собой вид залога , при котором заложенное имущество (им являются объекты недвижимости, как правило, это земля и строения на ней), остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.

В первом случае это формальное юридическое определение подразумевает следующее: вы заключаете с выбранным вами банком договор об ипотечном кредитовании, и на основании этого договора он выдает вам деньги, необходимые на покупку квартиры (или иной недвижимости).

Вторая форма залога при ипотечном кредитовании – когда по тому же договору вы передаете в залог не новую, приобретаемую квартиру, а старую, которая уже была у вас в собственности до заключения кредитного договора.

За пользование выданным кредитом вы платите банку установленные в кредитном договоре проценты и возвращаете заемные средства в виде ежемесячных выплат банку, также установленных кредитным договором. Недвижимость (квартира), приобретенная в кредит, остается в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения кредита, хотя формально собственником жилья будете вы.

Однако в случае изменения вашего финансового положения, которое, к примеру, повлечет невозможность исполнения вами кредитных обязательств, банк продаст квартиру и вернет свои деньги.

Это право предусмотрено ст. 334 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), согласно которой банк, выдавший кредит, на правах кредитора по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого лица.

Так как в результате оформления ипотеки происходит возникновение новых правоотношений, нужно обратить внимание на ряд юридических моментов. Это необходимо сделать до подписания соответствующего договора с банком, чтобы знать обо всех возможных последствиях тех или иных своих действий.

Залог представляет собой способ обеспечения обязательства (наряду с неустойкой, поручительством, банковской гарантией и задатком, о которых речь в настоящем случае не идет), т. е. ипотека как вариант залога может быть установлена в обеспечение основного обязательства:

1) по кредитному договору;

2) по договору займа;

3) иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иного не предусмотрено федеральным законом.

Отдельный вопрос – о предмете ипотеки. Перечень имущества, которое может быть заложено по договору ипотеки, ограничен законодательно. Так, может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст. 63 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения следующего требования. Ипотека здания или сооружения (включая также жилые) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Если земельный участок, на котором находится вышеназванные предметы залога, принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования земельным участком, право залога на него не распространяется. При обращении взыскания на такие объекты лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Ипотека жилых домов и квартир имеет ряд особенностей.

Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в отдельном порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Такое согласие, возможно, будет дано, если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Согласие органов опеки и попечительства на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие. И оно может быть оспорено в суде.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Если иного не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Если иного не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

В качестве примера можно привести ситуацию, когда возникла необходимость получить ипотечный кредит под залог части помещения, например, одного этажа в здании, хотя право собственности на эту недвижимость было зарегистрировано как на объект в целом. В данном случае ипотека будет возможна, если недвижимость разделить на части и зарегистрировать права на каждую из них.

Поскольку ст. 76 Закона об ипотеке допускает ипотеку также таких объектов, как строящиеся жилые дома, то названные нормы подлежат применению также и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Ипотека может быть установлена на указанное ранее имущество при условии, что оно принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Как уже говорилось, права на него должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и этот факт должен подтверждаться соответствующими документами.

Не допускается ипотека следующего имущества:

1) изъятого из оборота,

2) имущества, на которое в соответствии со ст. 50 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» не может быть обращено взыскание (оно указано в Перечне видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам);

3) имущества, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Данная норма применима в отношении жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. Эти вышеперечисленные помещения не могут быть приватизированы и поэтому они не могут быть предметом ипотеки.

На первый взгляд все просто и понятно. Но в данном процессе значительно большее число вопросов, нежели ответов на них. На рассмотрении наиболее часто встречающихся мы остановимся ниже.

А пока несколько слов о том, почему все, что, так или иначе, связано с ипотекой, становится интересным широкому кругу граждан страны.

Сложность реализации конституционного права на жилье является болезненным вопросом для большинства людей в России. Старые методы и подходы и раньше были малодейственны, а ныне попросту не работают. Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010 году минимум треть граждан страны (а не одна десятая, как сегодня) могли бы приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям, приобрести – за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов.

Жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства.

В Послании были перечислены действия, которые повлекут существенные изменения в сложившейся ситуации.

1. Нужны, во-первых, финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет сбережений и текущих заработков, но за счет будущих доходов людей, а во-вторых, ясные правовые условия для развития долгосрочного жилищного кредитования – как граждан, так и профессиональных застройщиков.

Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Разумеется, нужны и другие формы финансирования, такие, как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах. И на решение всех этих задач должны эффективно работать государственная система регистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитый рынок ипотечных ценных бумаг.

2. Необходимо разрушить монополию на строительных рынках. Принятие муниципалитетами четких правил землепользования и застройки, упрощение процедур разрешений и согласований на строительство, подготовка необходимой инженерно-коммунальной инфраструктуры – все эти меры должны быть направлены на сокращение времени и затрат по строительству.

3. Принципиальный вопрос – гарантии права собственности добросовестных приобретателей жилья. Сделки на его рынке должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам.

4. Надо навести порядок в сфере предоставления социального жилья. Получение жилья по договору социального найма должно стать доступным для тех, кто в нем действительно нуждается. Кроме того, следует предусмотреть дополнительные меры по целевой поддержке отдельных категорий граждан, в особенности – молодых семей.

Некоторые действия в этом направлении предприняты, но они недостаточны.

Сейчас, несмотря на многочисленные сложности, связанные с ипотекой, на относительную «молодость» такой формы залога в России, для многих граждан ипотечный кредит – единственно возможный способ быстрого решения жилищного вопроса. Ведь этот вид кредита дает возможность сразу переехать в новую квартиру, а не ждать погашения всей суммы долга, ютясь в старом или арендуемом жилье. Кроме того, ипотечный кредит выгоден тем, что фиксирует цену квартиры в момент ее покупки.

Предположим, вы купили квартиру по договору ипотеки в этом году, и она стоила 450 тыс. руб. В следующем году стоимость такой же квартиры уже будет составлять порядка 500 тыс. руб. (рост цен примерно 18–20 % в год), понятно, что в этом году вы выигрываете 50 тыс. руб., поскольку сумма кредита, которую вам придется взять в банке будет меньше ровно на эту сумму, а значит, и суммы, выплачиваемые вами в качестве процента по кредиту, будут значительно ниже.

По данным статистики объем российского рынка ипотечного кредитования вырос с 2001 г. в 10 раз. Исследователи рынка недвижимости предполагают, что при таком развитии ипотеки, объем этого сектора экономики вырастет в ближайшие три года до 3 млрд долл. США, а возросшая конкуренция между банками будет способствовать снижению процентной ставки до 9 %. В настоящее время наиболее распространенными размерами процентной ставки по ипотечному кредиту – 11–12 %, а объем рынка составляет 500 млн долл. США. Однако говорить о сформировавшемся рынке ипотеки в России пока рано.

Наглядным подтверждением тому служит тот факт, что даже в Москве, уровень доходов населения которой в 2–3 раза выше уровня доходов населения других населенных пунктов России, к ипотечному кредитованию, как к способу приобретения недвижимости обратилось менее 0,4 % населения. В других городах России этот показатель колеблется от 0 % до 0,8 %. Причины такой непопулярности ипотеки – низкая платежеспособность населения, возникающая вследствие того, что средняя заработная плата в Российской Федерации сегодня составляет порядка 5,5 тыс. руб.; высокие процентные ставки по кредитам (при средней заработной плате, исчисляемой в рублях, достаточно трудно выплачивать проценты, начисленные на валютный заем); а также существенные пробелы в законодательстве при ипотечном кредитовании.

Подводя итог сказанному, обращаем внимание еще и на то, что по данным Ассоциации российских банков (АРБ), за 2004 г. в России было выдано ипотечных кредитов на сумму около 500 млн долл. США, а это означает, что только 2 % жилья было куплено на банковские займы.

Ипотека жилых помещений регулируется нормами гражданского и жилищного права.

Нормы ГК РФ, подлежащие применению в случае возникновения правоотношений по ипотеке, применяются следующим образом:

1) то, что касается самого кредита, регулируется нормами § 2 гл. 42 «Кредит», где дано определение кредитного договора и приведены общие положения о его форме;

2) так как ипотека представляет собой, по сути, кредитный договор в обеспечение которого заемщик предоставляет объект недвижимости, то в отношении залога подлежат применению нормы § 3 гл. 23 об обеспечении исполнения обязательств. Так, согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение перед другими кредиторами лица, котором принадлежит это имущество. Это и другие нормы о залоге соответствуют Закону об ипотеке.

С учетом сказанного, конечно, основным правовым документом, который регулирует основания возникновения, порядок оформления и юридические последствия возникновения самой ипотеки является непосредственно Закон об ипотеке. Так, в соответствии с п.3 ст.1 этого Закона общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным ГК РФ или непосредственно законом не установлено иных правил. Данный закон, подписанный Президентом РФ в 1998 г., специалисты признают первым специальным законом, регулирующим систему отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости. В нем конкретизированы условия предоставления кредита для приобретения недвижимости с дальнейшим залогом прав на нее. Рассмотрены также вся цепочка правоотношений сторон в случае нарушения исполнения обязательств со стороны заемщика, а также порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Эти вопросы регулируются и нормами Гражданского процессуального кодекса РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ.

Статьей 446 ГПК РФ к имуществу, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, отнесено жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Кроме того, все указанные нормативные акты регулярно претерпевают те или иные изменения. Сравнение действующего варианта с первоначальной редакцией приведено в таблице.

1.3. Договор ипотеки, права и обязанности граждан и банков в ипотечном кредитовании

В договоре ипотеки должны быть в обязательном порядке указаны:

1) предмет ипотеки (он определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием), а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя;

2) оценка предмета ипотеки (она определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в денежном выражении);

3) существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оно должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Ранее, в прежней редакции Закона об ипотеке данный вид договоров должен был быть нотариально удостоверен и только потом подлежал государственной регистрации. Ныне необходимость в нотариальном удостоверении была отменена. Хотя на практике очень многие банки предпочитают работать по прежней схеме и требуют нотариального заверения договора.

Кроме того, обращаем внимание потенциальных клиентов, намеренных получить ипотечный кредит, что банки работают с отработанным типовым договором, вносить изменения в который не станут ни при каких обстоятельствах; и если в некоторых других случаях при заключении договоров с другими лицами есть возможность что-то обсудить, оговорить путем внесения иных условий, то при подписании договора ипотеки это просто невозможно.

Порядок государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора о ней, следующий: она осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Должны быть представлены:

1) договор ипотеки и его копия;

2) документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;

3) документ об уплате государственной пошлины;

4) иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с вышеназванными документами представляются также закладная и ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Государственная регистрации осуществляется в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дата государственной регистрации ипотеки – день совершения указанной регистрационной запи си.

При прекращении ипотеки соответствующая регистрационная запись погашается. Основанием являются заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору о ней, возникает с момента заключения этого договора.

Подводя итог сказанному, отметим, что договор ипотеки должен соответствовать требованиям, установленным законодательством , без выполнения которых данный вид договора не является договором ипотеки. К ним относятся:

1) основанием для заключения договора ипотеки должны быть определенные обязательства, например, он заключается в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа и т. п.;

2) договор ипотеки заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Сторонами по договору ипотеки являются:

1) физическое лицо – залогодатель, который передает в залог свое имущество (о котором говорилось ранее);

2) банк, кредитная организация – залогодержатель, который принимает недвижимость в качестве залога для обеспечения исполнения основного обязательства.

В соответствии с законодательством о банковской деятельности, кредитная организация – это юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Банка России имеет право осуществлять банковские операции. Банк – один из способов создания кредитной организации. Он имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.

Проще говоря, в качестве основного кредитора выступает так называемый ипотечный банк, т. е. кредитная организация, основной формой деятельности которой является кредитование физических и юридических лиц под залог недвижимости.

Права и обязанности сторон по договору установлены законодательством и включают следующее.

1. Основная обязанность заемщика состоит в возврате полученных кредитных средств и выплате процентов за пользование ими.

2. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании, т. е. должник по договору ипотеки имеет право им пользоваться по своему усмотрению, но ни продать, ни обменять, ни подарить его не вправе без согласия на то залогодержателя.

3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

4. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.

5. При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке (т. е. если заемщик без согласования с залогодателем осуществит реализацию заложенного имущества), с нарушением указанных ранее требований залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

а) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ);

б) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

6. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, обобщая вышесказанное, нужно остановиться на следующем.

После подписания договора ипотеки возникают правоотношения его сторон (залогодателя и залогодержателя). Эти субъекты наделяются взаимными правами и обязанностями.

Залогодатель (должник по кредитному договору) обязан:

а) застраховать заложенное имущество в полной его стоимости, а также осуществить страхование в соответствии с требованиями кредитной организации (например, своей жизни, здоровья и трудоспособности);

б) уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

в) при намерении повторного залога уже заложенного имущества сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества, в противном случае залогодатель отвечает за убытки, причиненные залогодержателям.

Кроме обязанностей залогодатель имеет следующие права:

а) пользоваться заложенной квартирой в соответствии с назначением (в настоящем случае – для проживания);

б) для дальнейшего отчуждения предмета залога, передачи его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу запрашивать согласие залогодержателя;

в) завещать заложенное имущество;

г) прекратить обращение взыскания на предмет залога и его дальнейшую реализацию путем исполнения обеспеченного залогом обязательства;

д) если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут).

Правда, некоторые права из приведенного перечня больше похожи на обязанности, но этого требует закон.

Залогодержатель в свою очередь имеет следующие права:

1. Передать свои права другому лицу:

а) по договору об ипотеке;

б) по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

2. Требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога.

3. Потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:

а) если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге;

б) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (ст. 345 ГКРФ);

в) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает;

4. Не только потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но и, если это требование не будет выполнено, обратить взыскание на предмет залога в случаях:

а) нарушения залогодателем правил о последующем залоге;

б) невыполнения залогодателем своих обязанностей;

в) нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом.

Таким образом, действия заемщика очень регламентированы законом и гражданским законодательством и чего нельзя сказать о правах и обязанностях кредитной организации. Ее обязанности будут выполненными в момент предоставлению заемщику кредита на приобретение жилья и при подаче заявления на государственную регистрацию.

Если прибавить к этому еще и высокие процентные ставки, немалый размер предварительного взноса, а также национальные традиции по отношению к жизни «в долг», то становится понятно, почему достаточно долгое время ипотечное кредитование было недоступной роскошью для большинства граждан страны.

До недавней поры те жесткие условия кредитования, которые установлены банками, они объясняли высокими рисками возможных потерь или невозвратом кредитов. Ныне становится понятно, что страхи в некотором смысле были преувеличены. И теперь рекламная информация просто захлестывает потенциального потребителя предложениями взять, наконец, кредит и разрешить тем самым все свои проблемы.

Как результат, ситуация для клиента системы ипотечного кредитования становится пусть ненамного, но более благоприятной.

Введение

Заключение

Список литературы

Введение

Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Роль ипотеки в обеспечении экономического роста страны достаточно велико. Ипотека как раз и позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего, связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт, да и опыт тех российских регионов, где ипотека уже развивается, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырех рублей средств населения.

Ипотечное кредитование - тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банки и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. Именно таким образом, развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего приостанавливается спад производства в ряде отраслей промышленности, возникает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции практически во всех отраслях. Именно это в свою очередь: повышает экономический потенциал страны, содействует ее выходу не только из инвестиционного, но и из инфляционного кризиса. Формирование рынка ипотечного жилищного кредитования способствует преодолению социальной нестабильности в обществе, которая сопровождает экономический кризис. Российские банки, изучая богатый исторический опыт России в данном направлении и практику других стран, стараются разработать собственные модели кредитования и банковские продукты, способные реально функционировать в сложной экономической ситуации. Однако дальнейшее развитие ипотечного жилищного кредитования тормозится из-за проблем экономического и гражданско-правового характера.

Цель работы: анализ ипотечного кредитования в РФ.

Для достижения этой цели были поставлены следующие основные задачи:

-исследовать теоретические основы ипотечного кредитования;

-изучить нормативно-правовую основу ипотечного кредитования;

-определить формирование институциональной структуры ипотечного кредитования в России;

-рассмотреть виды ипотечных кредитов в России;

-проанализировать современное состояние рынка ипотечного кредитования в России;

-выявить перспективы развития ипотечного кредитования.

Объектом исследования выступает рынок ипотечного жилищного кредитования.

Предметом исследования является ипотечное жилищное кредитование.

Теоретической базой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых, в том числе И.Т. Балабанова, Д.А. Шевчук, О.И. Лаврушина, Т.С. Коростелевой, Т.М. Костериной, Г.Г. Коробовой.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы и приложений.

В первой главе представлен теоретический материал, отражающий теоретические аспекты ипотечного кредитования. Особенности развития ипотечного кредитования в России рассмотрены во второй главе. В третьей главе проанализированы проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования. В заключении подводятся итоги проделанного исследования.

1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования

1.1 Сущность ипотечного кредитования и его роль в экономике

Ипотека (гр. hypoteke - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю) .

Существуют и другие понятия ипотеки.

Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости.

Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Ипотека - это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, зданий, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды.

Широкая интерпретация понятия ипотеки рассматривает ее и как способ получения кредита под залог недвижимости, и как способ получения кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

Ипотечный кредит - это денежные средства, предоставляемые банком клиенту взаймы под залог недвижимости. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным договором. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок.

В соответствии с Федеральным законом № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 (в ред. от 01.07.2011) ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества.

Ипотечный кредит имеет четкое целевое назначение финансирования приобретения, постройки и перепланировки жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Особенность ипотечного кредита залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на покупку которой он берется.

Юридической и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредита является наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи, широкое развитие ипотечного кредита невозможно.

Ипотечное кредитование рассматривается как инструмент реализации следующих функций:

реализация конституционных прав граждан на жилье;

регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей;

"перелив" капитала и привлечение инвестиций в сферу материального производства;

страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств;

стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных ценных бумаг.

Особенности ипотечного кредитования:

ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с землей: либо земельный участок - при наличии в стране собственности на землю, либо какие-то объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые дома);

долгосрочный характер ипотечного кредита (20-30 лет);

заложенное имущество на период действия ипотеки остается у должника;

заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;

законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;

развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки.

В настоящее время коммерческие банки России могут предоставлять три вида жилищных ипотечных кредитов:

а) земельный кредит краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;

ипотечное кредитование россия программа

б) строительный кредит краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ;

в) кредит на приобретение жилья долгосрочный кредит для приобретения жилья.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).

Кредитные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. При этом возможно использование плавающей процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика:

В качестве гарантии (поручительства) погашения предоставляемых банками жилищных кредитов для физических лиц предусматривается использование поручительств одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц.

Заложенное имущество подлежит обязательному страхованию от рисков утраты и повреждения в размерах, покрывающих возможные убытки банка при наступлении страхового случая и неисполнения заемщиком обязательств перед банком.

Итак, коммерческие банки России могут предоставлять три вида жилищных ипотечных кредитов на цели приобретения готового жилья, как на первичном (вновь построенного жилья, продаваемого застройщиками), так и на вторичном (уже находившегося в частной собственности жилья) рынке: земельный кредит, строительный кредит и кредит на приобретение жилья.

В условиях современной России ипотека - это единственная реальная возможность для большинства нашего населения приобретать жильё на условиях долгосрочного кредита, после погашения которого квартира переходит в собственность залогодателя.

1.2 Понятие рынка ипотечного кредитования и его элементы

Система ипотечного кредитования включает два направления:

непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке, которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением в основном занимаются ипотечные банки, вторым направлением - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества.

Первичный ипотечный рынок охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми в силу заключения договора ипотечного кредитования возникают обязательства. Участниками первичного рынка выступают граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости. Если кредитором является банк, то для него важна возможность возобновления кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок.

Вторичный рынок ипотечных кредитов представляет собой совокупность отношений между участниками ипотечного рынка, обеспечивающих формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации закладных в ипотечные ценные бумаги и размещения их среди инвесторов.

Субъектами ипотечного кредита являются:

-заемщик, в роли которого может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Основная цель, которую преследует заемщик, заключается в максимизации объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров либо в приобретении возможности лучшего и более дешевого жилья;

-кредитор. Кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой может быть компания или любое другое правоспособное лицо. Если кредитором является банк, то его цель при организации ипотечного кредитования заключается в максимизации доходности активных операций, ограничении рисков и обеспечения возвратности ссудного капитала;

-страховые компании - оформляют страховку закладываемого недвижимого имущества;

-оценочные компании - специализируются на оказании услуг в области консалтинга и оценки. В рамках ипотечного кредитования они выступают в роли основных консультантов банков по определению рыночной и ликвидационной стоимости залогового обеспечения.

Субъектом ипотечного кредитования также может быть ипотечный брокер - специалист по подбору, оформлению и получению ипотечных кредитов, который выступает в роли посредника между банком и заемщиком. К основным услугам, оказываемым брокерами, относятся подбор оптимальной схемы кредитования, полное сопровождение проектов клиентов, переговоры с кредиторами.

Объектами ипотечного кредита являются жилые дома, квартиры, производственные здания, сооружения, магазины, земельные участки и т.п.

Размер ипотечного кредита определяется в виде части стоимости объекта ипотеки. Залоговое имущество остается у заемщика, который продолжает его эксплуатировать, т.е. сохраняет свое право собственника.

1.3 Правовая основа ипотечного кредитования

Развитие жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации в настоящее время регулируется следующими основными нормативно правовыми актами:

.Ипотечное законодательство:

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ред.06.12.2011 № 405-ФЗ) регулирует отношения участников ипотеки;

Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (ред. от 21.11.2011 № 327ФЗ) регулирует отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам;

Указ Президента Российской Федерации от 20 апреля 2005 г. № 449 "Вопросы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" регулирует функции уполномоченного органа, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, возложенные на Минобороны России;

Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" (ред.21.11.2011 № 327-ФЗ), предметом правового регулирования закона являются отношения, связанные с формированием, особенностями инвестирования и использования средств для жилищного обеспечения военнослужащих с целью государственной поддержки жилищного обеспечения военнослужащих путем формирования жилищных накоплений за счет средств федерального бюджета и поддержания платежеспособности военнослужащих при ипотечном жилищном кредитовании;

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ "О кредитных историях" (ред.03.12.2011 № 389-ФЗ), определяет понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельность бюро кредитных историй, устанавливаются особенности создания, ликвидации и реорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитной истории, заемщиками, органами государственной власти, органами местного самоуправления и Банком России;

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (ред. от 23 июля 2008 г. № 160-ФЗ), определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан своих членов на приобретение или строительство жилых помещений в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам жилищных накопительных кооперативов, а также устанавливаются гарантии защиты прав и законных интересов граждан членов жилищных накопительных кооперативов;

Федеральный закон от 18 июля 2009 г. № 190-ФЗ "О кредитной кооперации" (изм. от 21.11.2011 № 327-ФЗ), определяет новые основы создания и деятельности кредитных потребительских кооперативов;

.Законодательство по оценочной деятельности:

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ред. от 21 ноября 2011 г.327-ФЗ), определяет правовые основы оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. Установлено, что Российская Федерация, ее субъекты или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов;

.Жилищное законодательство:

Федеральный Закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 30.11.2011 № 362-ФЗ), регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у его участников права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства;

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (ред. от 4 июня 2011 г. № 123ФЗ), вводится в действие новый ЖК РФ по жилищным отношениям;

Федеральный закон от 25 октября 2002 г. № 125-ФЗ "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей" (ред. от 17 июля 2011 г. № 212ФЗ), устанавливает условия предоставления и порядок определения размера жилищных субсидий, выделяемых за счет средств федерального бюджета гражданам РФ, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, а также гражданам, выехавшим из указанных районов и местностей не ранее 1 января 1992 года;

Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред.07.12.2011 № 417-ФЗ), регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, доверительное управление, аренда, сделки с землей и другим недвижимым имуществом;

.Налоговое законодательство:

Налоговый Кодекс Российской Федерации. Глава 23. Налог на доходы физических лиц.

Основным документом для дальнейшего совершенствования нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, стала одобренная постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28 "Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (ред. от 18.07.2011 № 218ФЗ), заложившая основные принципы и подходы в вопросах решения жилищной проблемы с помощью ипотечного кредитования.

Таким образом, по результатам теоретического исследования сделаны следующие выводы. Не смотря на наличие большого количества нормативно-правовых актов, единого понятия ипотеки в России не установлено, поэтому ученые вправе предлагать собственные толкования. Для целей настоящего исследования принято следующее понятие: "Ипотека - это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, зданий, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды". Сущность ипотечного кредитования раскрывается в функциях ипотеки, видах ипотечных кредитов, а так же в структуре ипотеки, т.е. субъектах и объектах.

2. Развитие ипотечного кредитования в России

2.1 Особенности зарождения и развития ипотечного кредитования в России

Российская ипотека, существовавшая до 1917 года, имела совершенное и законченное развитие. Ипотечное кредитование в стране зарождалось вместе с возникновением права частной собственности на землю.

Дореволюционная Россия располагала разветвленной кредитной инфраструктурой. Она включала такие элементы, как специализированные земельные банки, сельские банки, ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, общество взаимного поземельного кредита. Эти учреждения, как правило, выдавали кредиты под залог земли. Вот почему в дореволюционных изданиях такие кредиты часто назывались поземельными, а не ипотечными.

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно пропагандировались, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью. В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы.

Элементы российской ипотеки были взяты разными странами для применения и дальнейшего развития, поэтому многое из современных западных новаций сегодня воспринимается как "чужое, несмотря на истинно российские корни.

В настоящее время ипотека рассматривается как залог недвижимости, т.е. залог наиболее ценного и неизменяемого имущества: земельных участков, зданий, строений, предприятий, квартир и др. недвижимого имущества. Выдавая кредиты, банки требуют оформить залоговый документ. В соответствии с этим документом имущество не передается кредитору (залогодержателю) в собственность, а остается у должника (залогодателя), что дает ему возможность по-прежнему пользоваться предметом залога для удовлетворения собственных нужд. Залогодержатель (кредитор) вправе лишь контролировать это использование, чтобы не допустить ухудшения качества или исчезновения предмета залога. Если это все же происходит, то кредитор вправе потребовать дополнительное обеспечение.

В настоящее время слова "ипотека, "ипотечное кредитование присутствуют в многочисленных публикациях, выступлениях на радио и телевидении. Но самую возможность ипотечного кредитования любое кредитное учреждение неразрывно увязывает с проблемой рефинансирования денежных средств, выданных в виде ипотечных кредитов, с использованием в качестве основы для привлечения долгосрочного ссудного капитала активов, возникающих у них после выдачи кредитов под залог недвижимости.

В результате этого финансовые и кредитные институты рассматривают ипотечное кредитование как системное образование, способное обеспечить устойчивое, прибыльное ведение дел.

В свою очередь ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др.

Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса.

2.2 Состояние российского рынка ипотечного кредитования на современном этапе

год стал для рынка ипотеки в России крайне противоречивым. В этот период было выдано 126 951 ипотечный кредит на общую сумму 181,1 млрд. рублей, что в 1,7 раза превышает уровень I квартала 2011 года в количественном и денежном выражении (рис.1). За I полугодие 2012 ипотечных кредитов было выдано на общую сумму 248 млрд. рублей.

Рис. 1. Динамика объема выдачи ипотечных кредитов и доли ипотечных кредитов в рублях в 2007-2012 гг.

Рост ставок (а также, во многом, ожидания дальнейшего роста в условиях экономической нестабильности) заставил многих потенциальных заемщиков поторопиться с решением жилищного вопроса (рис.2).

По итогам I полугодия 2012 года средневзвешенная ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,2%, что на 0,4 п. п. выше показателя 2011 года. Тем не менее, анализ месячной динамики ставок выдачи по ипотечным кредитам в рублях свидетельствует о появлении тенденции к росту ставок. Устойчивый рост ставок начался с января 2012 года - тогда они выросли с 11,6% до 11,8%, в феврале - до 11,9% и в июле - до 12,2%. Таким образом, за полугодие ставки по кредитам в рублях, выданным в течение месяца, выросли на 0,6 п. п. (рис.3) .

Рис. 2. Динамика средневзвешенной процентной ставки по выданным ипотечным кредитам в 2006-2012 гг.

Рис. 3. Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданных в течение месяца (2009-2012 гг.)

Это является прямым следствием внешних факторов, вылившихся в удорожание стоимости внутреннего фондирования (максимальная процентная ставка по вкладам в российских рублях десяти кредитных организаций, привлекающих наибольший объём депозитов физических лиц, выросла с 7,9% в июне 2011 года до 9,5% на конец I квартала 2012 года). В этих условиях можно констатировать, что рынок ипотечного жилищного кредитования был вынужден отойти от минимальных уровней ставок выдачи IV квартала 2011 года; в тоже время уровень ставок по итогам I полугодия 2012 года выше аналогичного показателя прошлого года.

Ставки по валютным кредитам сейчас находятся на уровне 9,6%, что является низкой ставкой для российского рынка. Однако, доля валютных кредитов в общем количестве выдаваемых кредитов сейчас незначительна 0,25%. За I квартал 2012 года выдан 321 кредит в валюте из почти 127 тысяч - таким образом, можно констатировать, что выдача валютной ипотеки в России практически прекращена и носит единичный характер.

Среди положительных тенденций первого полугодия следует отметить продолжающийся рост объемов ипотечной задолженности на балансах банков (новые кредиты выдаются быстрее, чем гасятся старые).

На конец I полугодия 2012 года доля задолженности по ипотечным жилищным кредитам без просроченных платежей достигла максимального значения (94,2%). Соответственно доля просроченной задолженности со сроками задержи платежей от 30 дней и больше (30+) достигла минимального значения в 4,4% (7,3% на 01.04.2011). В абсолютном выражении просроченная задолженность 30+ также снижалась - с 84 млрд. руб. на 01.04.2011 до 67,2 млрд. руб. на 01.04.2012 (рис.4.) .

Данное улучшение структуры портфеля сопровождалось снижением совокупной доли просроченных платежей в общем объеме просроченной задолженности. Общая доля просроченных платежей в суммарном объеме накопленной ипотечной задолженности снизилась на 01.08.2012 до 2,7%, что соответствует уровню конца 2009 - начала 2010 гг.

Рис. 4. Динамика доли просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам, %

Доля просроченной задолженности по валютным кредитам продолжает расти, т.к. объём просроченной задолженности в абсолютном выражении медленно растёт, а суммарная задолженность плавно снижается. На 01.08.2012 г. объём просроченной валютной задолженности вырос до 19 млрд. руб., а объём суммарной валютной задолженности по выданным кредитам снизился 165 млрд. (на 01.08.2012) до 141 млрд. руб., что составляет 8,7% от всей задолженности по ипотечным кредитам. Таким образом, доля просроченной задолженности по валютным кредитам достигла 14,6%.

По итогам I полугодия 2012 года можно говорить о том, что дальнейшая динамика рынка ипотечного кредитования России находится под влиянием внешних факторов. Главную роль здесь будет играть степень влияния мировой финансовой нестабильности на экономику России и, соответственно, положение заемщиков. Оформившаяся тенденция роста ставок, скорее всего, приведет к снижению темпов роста рынка.

Признаки углубления мирового финансового кризиса не позволяют надеяться на скорый перелом ситуации со ставками. В случае, если события не будут развиваться по наихудшему сценарию, ставки по ипотеке к концу года не должны преодолеть уровень в 12,5%, а, при благоприятном развитии событий, возможен их возврат на уровень, близкий к уровню 2011 года. По итогам первого полугодия 2012 года населению будет предоставлено порядка 275300 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму около 400450 млрд. рублей. В случае отсутствия сильных внешних шоков средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составит около 12,012,2%, а общая доля просроченных платежей составит около 2,72,8%.

2.3 Основные программы ипотечного кредитования в России

Сегодня ипотека развивается банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон. Предварительная работа брокеров и риэлтеров с потенциальным ипотечным заемщиком способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно, у банков снижаются затраты на отсев некондиционных клиентов.

Сегодня банки предлагают покупателям недвижимости разнообразные программы ипотечного кредитования, повышают уровень сервиса, облегчают потенциальным заемщикам процедуру получения кредита.

Рассмотрим самый распространенный случай среди заемщиков: сумма кредита 5 000 000 рублей, первоначальный взнос 1 500 000 (30%), срок ипотечного кредитования - 20 лет. В данном случае проанализируем только те банки, которые выдают ипотечные кредиты на новостройки.

При анализе будем учитывать процентную ставку банка на первичном рынке, комиссию за выдачу кредита, открытие и ведение ссудного счета, стоимость комплексного ипотечного страхования.

Процентные ставки банков на первичном рынке отображены в табл.1.

Таблица 1

Процентные ставки кредитных программ на первичном рынке

БанкКредитная ставкаПериодПервоначальный взнос, %1. ГазпромБанк11,50%до 30 летот 20% до 50%2. УралСиб12,50%от 11 до 30 летот 30% до 50%3. Возрождение12,50%до 30 летот 20%4. Нордеа**12,50%не более 30 лет5. ЮниКредит13,00%до 30 летот 30%6. Сбербанк13,25%от 10 до 20 летот 30 до 50%7. ВТБ 2413,35%до 25 лет20-40%8. РосБанк13,75%20 лет30-39,99%9. Альфа13,80%20 лет30%10. Абсолют16,50%до 20 летдо 40 %

Наименьшая кредитная ставка у Газпромбанка - 11,5. Кредитная ставка ЗАО ВТБ 24 - 13,35%, период кредитования составляет 20 лет, а первоначальный взнос - 20-40%. Ипотечное кредитование сопровождается рядом дополнительных расходов, которые зачастую неизбежны. Часть из них является разовыми затратами, а часть выплачивается в течение всего срока кредитования. Сумма дополнительных расходов составляет от 1,5 до 7% от суммы ипотечного кредита. Некоторые банки берут плату с заемщика за открытие ссудного счета (12% от суммы кредита), а так же сбор за выдачу кредита (в среднем 0,51,5%). Несмотря на то, что вышло постановление Верховного Суда о незаконности подобных сборов, некоторые ипотечные банки от комиссии не отказались (табл.2).

Таблица 2

Комиссия за выдачу кредита/открытие ссудного счета

БанкКомиссия за выдачу кредитаСумма в руб. 1. ГазпромБанк0,72%36 0002. Альфа1%50 0003. УралСибнет4. Возрождениенет5. ЮниКредитнет6. Сбербанкнет7. ВТБ 241,5%75 0008. РосБанк1,5%75 0009. Абсолют1%50 00010. Нордеанет

По данным рейтинга пять из 10 анализируемых банков взимают комиссию за оказание дополнительных услуг. Комиссия за выдачу кредита ВТБ 24 и РосБанка составляет 1,5%, у Альфа Банка и Абсолюта дополнительно 1% к стоимости кредита за услугу. В ГазпромБанке берут 0,72%.

Также, при оформлении кредита, непременным условием является страховка. Размер страхового взноса определяется как некоторый процент от суммы кредита и уменьшается по мере погашения заемщиком задолженности. При отказе от услуг страхования базовая ставка увеличивается в зависимости от отказа от того или иного типа страхования в среднем на 35%. Исключение составляет только Сбербанк, на ставке которого не сказывается отказ клиента от дополнительного набора услуг.

Результаты проведенного анализа рынка ипотечного кредитования показали, что покупатель квартиры в новостройке переплачивает за кредит практически в два раза. При кредитовании у ЗАО "Банк ВТБ 24" 5 000 000 руб. при ставке 13,35% помимо суммы кредита придется выплатить еще 10 368 338 руб. за 20 лет.

Наиболее демократичные условия оказались у банка УралСиб. Сумма переплат (стоимость кредита) ни много ни мало 8 579 462 млн. руб. Сбербанк занял третью позицию рейтинга, уступив ГазпромБанку вторую строчку рейтинга. Переплата по кредиту составляет 9 190 681 и 9 159 202 млн. руб. соответственно. С небольшим отрывом на четвертом и пятом местах рейтинга банки Возрождение и Нордеа 9 978 556 млн. руб. Замыкает топ10 ипотечных банков Альфа Банк, сумма переплат достигает 11 164 657 млн. рублей (табл.3).

БанкИтоговая стоимость кредита1. УралСиб8 579 4622. ГазпромБанк9 159 2023. Сбербанк9 190 6814. Возрождение9 978 5565. Нордеа9 978 5566. Абсолют10 108 3377. ВТБ 2410 368 3388. ЮниКредит10 413 0129. РосБанк11 096 02710. Альфа11 164 657

В 2012 году коммерческими банками был предложен рынку ряд новых, зачастую инновационных, программ:

."Ипотека + Материнский капитал" позволяет получить ипотеку без собственных накоплений и в большей сумме за счет использования материнского капитала. С апреля 2011 года (старт программы) предоставлено более 3 тыс. кредитов на сумму около 3,8 млрд. рублей.

2."Победа над формальностями" уникальное предложение на рынке, позволяющее при наличии первоначального взноса более 50% получить решение по 2м документам и в кратчайшие сроки. С мая 2011 года (старт программы) предоставлено более 8,3 тыс. кредитов на сумму около 9,3 млрд. рублей.

."Военная ипотека" специальное предложение для военнослужащих участников накопительной ипотечной системы (НИС). Программа стартовала в декабре 2011 года и уже приняты первые решения по заявкам.

В настоящее время ипотечное продуктовое предложение банков является одним из самых широких на рынке, охватывает все его сегменты и способно удовлетворить практически любую потребность клиентов.

Предложены новые продукты:

-приобретение готового и строящегося жилья, в том числе в рамках программ:

"Ипотека с государственной поддержкой" - государственная Программа инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010-2012 годах;

"Ипотечный кредит с первоначальным взносом 10%" - представление ипотечного кредита на приобретение готового жилья с первоначальным взносом 10%;

"Витрина залогового имущества" - предоставление ипотечных кредитов на приобретение залогового жилья у заемщиков Банка, испытывающих сложности с погашением своего кредита;

-приобретение машиномест в готовых и строящихся гаражных комплексах, в том числе в рамках программы "Победа над формальностями";

-рефинансирование ипотечного кредита, полученного в другом банке, в том числе в рамках программы "Победа над формальностями".

-нецелевой ипотечный кредит под залог имеющегося жилья;

-кредиты заемщикам, испытывающим временные затруднения с надлежащим обслуживанием ипотечных кредитов.

Ипотечные кредиты предоставляются в рублях РФ, долларах США, и евро с фиксированными и переменными/комбинированными (только в рублях РФ) процентными ставками.

Анализ материала в главе показал, что в России сложилась система ипотечного кредитования, близкая к зарубежной: в залог принимаются не только жилые помещения, но и нежилые. В целом, в 2012 году продолжалась положительная тенденция по восстановлению рынка ипотечного кредитования, сопровождавшаяся активизацией деятельности участников ипотечного рынка и усилением конкуренции между ними, появлением новых ипотечных продуктов, соответствующих тенденциям и потребностям рынка.

3. Проблемы ипотечного кредитования и возможные пути их решения

Не смотря на появление в 2012-2013 гг. позитивных тенденций на рынке ипотечного кредитования и в строительном секторе экономики страны, выполнение установленных государством целевых индикаторов по большинству пунктов весьма сомнительно, а в ряде случаев утопично. Расцвету ипотеки в России препятствует целый комплекс причин как макроэкономического, так и микроэкономического характера.

К основным проблемам, сдерживающим развитие ипотеки в России, можно отнести следующие.

Низкий платежеспособный спрос населения, обусловленный, во-первых, высокими процентными ставками по ипотечным кредитам, во-вторых, низким уровнем доходов большинства российских граждан, а в-третьих, низкой степенью подтвержденности этого дохода в некоторых случаях.

Неразвитость рынка жилой недвижимости, характеризуемая в первую очередь недостаточными объемами ввода в эксплуатацию новостроек, во вторую очередь - высокой (в некоторых регионах РФ даже запредельной) стоимостью квадратного метра жилья, а в третью очередь - малыми объемами строительства доступного жилья эконом - класса и отсутствием действенных механизмов его реализации отдельным категориям, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Недостаток дешевых долгосрочных ресурсов финансирования ипотечных программ.

Низкая ликвидность ипотечных банков и других финансово-кредитных учреждений на рынке ипотечного кредитования, обуславливаемая долгосрочным характером ипотечных ссуд.

Несовершенство законодательной базы в части налогообложения и реализации залоговой недвижимости.

Неразвитость системы защиты неплатежеспособных заемщиков.

Все эти факторы свидетельствуют о необходимости разработки путей совершенствования российской системы ипотечного жилищного кредитования.

Рассмотрим возможные направления повышения эффективности данной системы в нынешних условиях.

Для стимулирования спроса на ипотечные жилищные кредиты необходимы следующие действия.

Разрабатывать и внедрять специальные кредитные программы, направленные на улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан, в том числе учителей, врачей, госслужащих и т.п. Им должны предоставляться ипотечные кредиты на льготных условиях, а финансирование таких программ должно возлагаться на государство. Особенно важно, чтобы подобные проекты распространялись на покупку строящегося жилья, что, в свою очередь, станет поддержкой строительного сектора экономики.

Обеспечивать поддержание уровня процентной ставки на приемлемом для надежных заемщиков уровне за счет привлечения различных источников финансирования. При этом за оптимальный размер процентной ставки следует принять уровень 56 %, что соответствует ипотечным ставкам промышленно развитых стран Евросоюза и США.

Однако реализация этой меры возможна только при грамотной политике Центрального банка РФ, направленной на существенное снижение ставки рефинансирования. Целевой ориентир превышения ставки над уровнем инфляции, по заявлениям заместителя генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Андрея Семенюка, должен составлять не более 22,5 %.

Предоставлять заемщикам со сформированной положительной кредитной историей возможность снижения первоначального взноса в рамках реализуемых АИЖК кредитных программ. Также необходимо оказывать государственную поддержку определенным категориям граждан при оплате первоначального взноса.

Развить и тиражировать систему страхования ипотечных кредитов. Речь идет о страховании риска неисполнения заемщиком обязательств по договору кредитования, что актуально в случае недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, для погашения задолженности неплатежеспособного заемщика по кредитному договору.

На сегодня данный вид страхования позволяет снизить требования кредиторов к минимально допустимому размеру первоначального взноса на приобретаемое жилое помещение. Однако уплачиваемая заемщиком за данный вид страхования единовременная премия при высоких тарифах, действующих в настоящее время, выливается в серьезные затраты, которые необходимо нести при оформлении кредита. Этот факт существенно сокращает число потенциальных заемщиков.

В России данный вид страхования начал применяться только с конца мая 2010 г. и нуждается в дальнейшей проработке его механизмов для повышения доступности и повсеместного введения в практику кредитования отечественных банков.

Для развития рынка строительства жилой недвижимости необходимы следующие действия.

Повышать доступность ипотечных жилищных кредитов на приобретение строящегося жилья, и прежде всего сегмента экономкласса.

Разработать и внедрить государственные программы по строительству жилья экономкласса.

Предоставлять строительным компаниям участникам ипотечных программ гарантии реализации построенного жилья, а гражданам, приобретающим по ипотеке объекты первичного рынка жилья, гарантии завершения жилищного строительства.

Разработать и внедрить программы субсидирования для граждан, покупающих по ипотеке жилье экономкласса. При этом в качестве одной из форм субсидирования может быть предоставление заемщику ипотечного кредита на рыночных условиях, а затем получение им компенсации со стороны государства. Это, во-первых, будет содействовать развитию строительного сектора экономики и переселению населения из старого и ветхого фонда в районы новостроек, а во-вторых, позволит сохранить рыночный механизм развития ипотеки, что позволит коммерческим банкам развивать свои программы наряду с государственными.

Оптимизировать схему взаимодействия субъектов жилищного рынка, а именно строительных компаний, банков, страховых компаний, риелторских и оценочных агентств, при совершении сделки купли-продажи жилья с целью снижения расходов заемщика и повышения эффективности работы системы в целом.

Для привлечения ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования необходимы следующие действия.

Оптимизировать структуру и условия выпусков ипотечных ценных бумаг в целях максимального соответствия спросу на рынке ценных бумаг.

Создать и развить систему целевых жилищных накоплений, основанную на немецкой системе стройсбережений. Ключевым отличительным признаком такой модели является ссудно-сберегательный принцип функционирования. Важным достоинством этой системы является то, что используемые в ее рамках уровни процентных ставок автономны и не зависят от общего состояния кредитно-финансового рынка. Именно поэтому немецкая модель стройсбережений значительно меньше зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость.

Для поддержания ликвидности ипотечных банков и других финансово-кредитных учреждений на рынке ипотечного кредитования необходимы следующие действия.

Всесторонне развивать двухуровневую модель ипотечного жилищного кредитования, основанную на рефинансировании ипотечных обязательств и последующей секьюритизации ипотечных активов. Примером может послужить действующая двухуровневая модель ипотечного кредитования, реализуемая АИЖК.

Оказывать методологическую и технологическую поддержку первичным и вторичным кредиторам в выпуске ипотечных облигаций, а также в выдаче поручительств по выпускаемым ипотечным ценным бумагам. Эта обязанность может быть возложена на крупнейшего российского оператора вторичного рынка АИЖК.

Для совершенствования законодательной базы в части налогообложения и реализации залоговой недвижимости необходимы следующие действия.

На законодательном уровне освободить от уплаты налога на имущество ипотечные банки и другие финансово-кредитные учреждения, функционирующие на ипотечном рынке, во время нахождения залогового объекта на балансе организации, что существенно снизит налоговое бремя ипотечного кредитора.

Разработать поправки к Налоговому кодексу РФ в части освобождения банков от обязанности уплаты налога на добавленную стоимость с проблемных активов, реализуемых с банковских балансов.

Унифицировать федеральные законы, где есть нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью. Это позволит, с одной стороны, упростить правовые процедуры решения спорных вопросов, а с другой стороны снизить административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.

Для защиты неплатежеспособных заемщиков необходимы следующие действия.

Законодательно закрепить в РФ процедуру признания граждан банкротами.

Разработать и внедрить единый стандарт информирования заемщиков обо всех принимаемых рисках при осуществлении ипотечной сделки.

Совершенствовать реабилитационные процедуры в отношении граждан-должников.

Совершенствовать законодательную базу в части прекращения обязательств по ипотечному кредиту после обращения взыскания.

Создать маневренный фонд для граждан, оказавшихся в трудном финансовом положении и не имеющих возможности исполнять обязательства по ипотечному кредиту.

Главная задача по развитию системы ипотечного кредитования сегодня - обеспечить качественное развитие ипотеки. Для роста предложения доступной ипотеки необходимы устойчивые каналы рефинансирования.

Наиболее очевидный способ - создание рынка надежных и привлекательных для инвесторов ипотечных ценных бумаг. Для того, чтобы эти бумаги были востребованы, в части надежности лучшим вариантом представляется государственное гарантирование выплат инвесторам со стороны специализированного агентства, использующего резервный фонд, пополняемый за счет эмитентов. В части доходности - на фоне растущей стоимости заимствований - субсидирование эмитентов или инвесторов за счет прибыли институтов развития в целях создания благоприятного ценового фона для вложений в ипотечные бумаги. Создание и расширение контингента инвесторов - еще одна сторона этой большой задачи. Это тем более актуально в условиях планируемого сокращения накопительного компонента пенсионных отчислений.

Озабоченность участников рынка вызывает и монополизация ипотечной сферы. К сожалению, малые и средние банки не могут рефинансировать ипотеку. У них нет "длинных" денег, которые можно выдавать заемщикам на длительный период - до 30 лет. К тому же вероятно, что ставка, по которой были выданы 30-летние кредиты, вскоре окажется ниже, чем ставка по депозитам.

Более того, малые и средние банки могут рассчитывать только на себя, тогда как крупные банки, в том числе с государственным участием, вполне обоснованно могут ожидать помощи от государства в случае форс-мажорных обстоятельств.

Заключение

Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. Ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора к должнику.

Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено недостатком ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования; отсутствием государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты; недостаточностью разработанности законодательной базы ипотечного кредитования. Самым существенным недостатком ипотеки является "переплата" за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более, а также большое количество требований ипотечных банков к заемщикам.

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме), а также:

-заемщику ИЖК предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке;

-длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.

В работе проанализированы виды кредитов с условиями их выдачи на рынке ипотечного кредитования России, рассмотрено состояние рынка ипотечного кредитования на современном этапе.

В качестве определяющих факторов Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года (утв. распоряжением Правительства РФ от 19 июля 2010 г. № 1201р) выделены рефинансирование ипотеки и развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

Для модернизации программ приобретения ипотечных ценных бумаг выдвинуты следующие предложения:

Увеличение объема средств на поддержку рынка ипотечных ценных бумаг.

Создание рынка ипотечных ценных бумаг.

Возможность промежуточного финансирования ипотечного агента.

Совершенствование законодательства в части выпуска ипотечных ценных бумаг.

Повышение доступности беззалогового финансирования.

Создание более гибких к интересам участников программ.

Повышение эффективности использования акционерного капитала.

Внедрение инструмента фондирования инвесторов.

Стимулирование предложения ипотечных кредитов.

Создание условий для инвестирования ресурсов системы пенсионных накоплений и страховых резервов в ипотечные ценные бумаги.

Проведенный анализ показал: несмотря на то, что развитие и совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования является приоритетной социально-экономической задачей России на современном этапе, по большинству ключевых целевых индикаторов, обозначенных в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года и ФЦП "Жилище", наблюдается либо существенное отставание от установленных ориентиров роста, либо полный провал.

В исследовании выявлен целый комплекс причин как микроэкономического, так и макроэкономического характера, препятствующих развитию ипотеки в РФ. Разработаны направления повышения эффективности функционирования системы ИЖК по каждой из выявленных проблемных зон для обеспечения устойчивого развития ипотечных инструментов в России и повышения доступности ипотечного кредита для населения.

Список литературы

Нормативно-правовые акты и законы

1.Федеральный закон "О залоге" от 29.05.1992 № 2872-1.

2.Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" от 11 ноября 2003 г. N 152 - ФЗ с изменениями.

.Федеральный закон Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 № 102-ФЗ с изменениями.

4.Литература

.Аналитика и статистика. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию // ahml.ru/ru/agency/analytics/diagrams/

6.Афонина А.В. "Все об ипотеке. Получение и возврат кредита". М.: Омега-Л, 2008.

7.Банки и банковское дело / Под ред. Балабанова И.Т. СПб.: Питер, 2008.

.Банковское дело: учебник / под ред. д-ра экон. наук, проф.Г. Г. Коробовой. изд. с изм. М.: Экономией, 2010.

.Банковское дело. Экспресс-курс: учебное пособие. /кол. авторов; под ред.О.И. Лаврушина.3-е изд., перераб. и доп. М: КНОРУС, 2009.

10.Горемыкин В.А. Ипотечное кредитование. Учебник. - М.: МГИУ, 2007

.Грудцына Л.Ю., Филиппова Е.С. "Ипотека". М.: Эксмо, 2006 г.

12.Ипотека 2011: правила игры меняются. #"justify">13.Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах. Изд-во: Юстицинформ, 2007 г.

.Коростелева Т.С. Система ипотечного жилищного кредитования в России: сравнительный анализ, закономерности, проблемы и перспективы развития / Т.С. Коростелева, А.В. Кириллов. Межд. изд. дом LambertAcademicPublishing, Германия, 2012.

15.Костерина Т.М. Банковское дело: Учебно-практическое пособие. М.: Изд. центр ЕАОИ, 2009.

16.Назаров В. "Ипотека. Руководство к действию". М.: Эксмо, 2007 г.

17.О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования. http://ahml.ru/ common/img/uploaded/files/agency/reporting/quarterly/report1q2012. pdf

18.Полтерович В.М. "Формирование ипотеки в догоняющих экономиках: проблема трансплантации институтов", 2007г.

Разумова И.А. Ипотечное кредитование.2-е издание. СПб: Питер, 2009.

Сущность и особенности ипотечного кредита. / http://okreditah1.ru/kredit/ipotechnyjkredit/suwnostipotechnogokredita.html

Шевчук Д.А. Ипотека. Организация ипотечного кредитования. /http://fictionbook.ru/author/denis_shevchuk/ipoteka_organizaciya_ipotechnogo_kreditovaniya/read_online.html? page=1#part_78

Заказ работы

Наши специалисты помогут написать работу с обязательной проверкой на уникальность в системе «Антиплагиат»
Отправь заявку с требованиями прямо сейчас, чтобы узнать стоимость и возможность написания.