Я хочу взять ипотеку. Что нужно знать

Самое главное: денег хватит?

У каждого банка есть своя универсальная формула: сумма выплат по всем кредитам не должна превышать определенного процента от совокупного дохода семьи. В зависимости от банка показатель может быть 50%-70%. Грубо говоря, при доходе в 100 тысяч нормально жить можно при выплатах тысяч в 45. Если же ваша заявка будет рассматриваться банком, который готов на платежи учитывать 70% от дохода, то будут смотреть в том числе и на размер вашего дохода: допустим, совокупный доход составляет 300 000 рублей, то ипотеку вам дадут, а вот если ваш доход 50 000р, то нет. Впрочем, вам и самим важно понимать, какой для вас психологический потолок по деньгам. Самое главное правило - комфортный платеж не на пределе возможностей.

2

На какой срок лучше брать?

Однозначного ответа нет. Понятно, что чем больше срок, тем меньше ежемесячный платеж, но тем больше вы заплатите в итоге. При этом можно взять ипотеку на меньший срок, платить каждый месяц больше, выплатить раньше - и сэкономить на процентах.

3

А как понять, что брать - ипотеку или рассрочку?

Сначала давайте объясним, в чем разница, потому что рассрочка и ипотека - это две принципиально разные вещи. Ипотеку дает банк, рассрочку - девелопер. Основные причины тут две: во-первых, если ваша зарплата, скажем так, не задокументирована, то есть работодатель не может ее подтвердить документами. Во-вторых, если вы собираетесь что-то скоро продать или вообще получить откуда-то много денег. То есть, например, вы покупаете квартиру и знаете, что в течение пары месяцев продадите другую. Тогда рассрочка, как правило, выгоднее. Важно еще и то, что при ипотеке квартира сразу становится вашей, а если вы берете рассрочку, то пока вы не расплатитесь, квартира принадлежит застройщику. Еще, разумеется, важны условия, на которых вам предлагают рассрочку: если процент низкий или его вовсе нет (редко, но бывает) и вы понимаете, что можете платить, например, в течение года-двух много денег, это может быть выгоднее. В любом случае каждое предложение лучше разбирать со специалистом - например, из компании «НДВ-Недвижимость» , вместе с которой мы сделали эти карточки.

4

Хорошо, а что выгоднее покупать в ипотеку - новостройку или вторичку?

Как правило, ставки по новостройкам ниже. Дальше нюансы: если вы покупаете квартиру в новостройке, то въезжаете в нее далеко не сразу, а ипотеку уже платите. Если же вы купили квартиру на вторичном рынке, она сразу открыта для вас. Но опять же - вдруг вы купите такую квартиру, в которой будете год ломать стены и делать ремонт? Еще, конечно, важно сравнивать квартиры, которые находятся в одном районе. В этом случае цены в новых домах могут оказаться значительно ниже - особенно если вы покупаете квартиру в доме, который еще не построили. Хотя в центре Москвы, например, ситуация будет скорее обратная.

5

Расскажите про риски

Скорее не риски, а важные моменты, на которые нужно обратить внимание, если вы решили брать ипотеку. Главное - чтобы платеж по ипотеке был для вас комфортным, не стоит брать ипотеку на пределе ваших возможностей. Все остальное скорее подводные камни. Причем два самых известных - что вы возьмете кредит по одной ставке, а банк ее потом вдруг поднимет и что вы возьмете ипотеку в другой валюте, а рубль рухнет - сейчас практически неактуальны. Валютную ипотеку больше почти не раздают, а изменение ставки в одностороннем порядке запрещено по закону. Это возможно, только если вы вовремя не внесли деньги (см. первый риск) либо нарушили условия кредитного договора, поэтому внимательно читайте его до подписания.

6

А государственные программы помогут?

Да, если вы собрались покупать новостройку. Получить ипотеку по такой программе можно по ставке 10,9–12%. Бывают варианты и ниже, потому что сами застройщики часто понижают ипотечную ставку на новостройки за счет своих средств. Например, компания «НДВ-Недвижимость» предлагает ипотечную программу , где в течение первого года ставка будет 5,99%.

7

Это выгодно?

Если вы готовы закрыть ипотеку досрочно, то да. Например, вы берете кредит на 2,1 миллиона рублей и при этом планируете досрочно закрыть ипотеку в течение года, получив откуда-то деньги - например, продав другую квартиру. Вы оформляете ипотеку на 15 лет со ставкой 5,99% на первый год и этот первый год платите 17 832 рубля в месяц. И если вы уверены, что в течение одного года погасите кредит, то выходит, что заплатите вы на 128 342 рубля меньше, чем платили бы, если бы взяли ипотеку по стандартной программе со ставкой 11% годовых. Если же у вас нет припасенных денег, то тогда вам важно смотреть не на ставку в первый год, а на все время.

8

Ну так что, все-таки брать или не брать?

Как вы уже поняли, мы не можем ответить на этот вопрос за вас. Главное, что надо учитывать, - свои силы и возможности. Очевидно, что далеко не все могут купить квартиру без ипотеки, а во многих случаях деньги, которые вы будете платить за ипотеку в месяц, окажутся меньше, чем цена аренды квартиры - которая к тому же может повышаться, а владелец квартиры может выкинуть вас оттуда, как правило, в любой момент. Если же вы берете ипотеку, то хоть и платите каждый месяц в течение долгого времени, но вы хотя бы платите за свою квартиру. По статистике некоторых банков , средний срок погашения ипотеки в России - семь лет. Но чтобы попасть в этот процент, нужно выполнить ряд условий: оценить свои возможности, точно понять, что вы можете себе позволить, соблюдать строгую дисциплину с платежами - ну и не ошибиться с договором, банком и застройщиком. Все первое по силам вам самим, а для последнего лучше найти специалиста.

Как сделать ипотеку выгодной?

Ипотека, к сожалению, не только позволяет некоторым семьям обзавестись собственным жильем, но и становится для них настоящим кредитным капканом. Действительно, граждане получают долгожданную жилплощадь, на которой можно не только жить, но и прописаться всей семьей, но спокойная жизнь продолжается до тех пор, пока заемщик имеет возможность регулярно платить по кредиту.

Как только взносы прекращаются, начинаются репрессии со стороны кредитора, которые могут привести к потере недвижимости. Печальная картина, не так ли?

К тому же права заемщика на ипотечную недвижимость далеко не так широки, как многим хотелось бы. Залоговое жилье нельзя не только продавать или обменивать, но и сдавать внаем без особого на то разрешения кредитора. Таким образом, заемщик может только проживать в квартире или доме, приобретенным по ипотеке, но этим его права и ограничиваются.

Картина становится еще печальнее, если регулярные взносы по ипотечному кредиту съедают практически все доходы. Заемщик вынужден не просто работать, а отрабатывать долги. К тому же режим строжайшей экономии лишает жизнь радости, итогом чему рано или поздно становится потеря физического и психического здоровья. А между тем, зная некоторые нюансы, можно сделать ипотеку более выгодной.

Пошаговая инструкция получения выгодной ипотеки

Шаг №1 – основные расчеты по кредиту.

Во-первых, необходимо сравнить собственные финансовые возможности с будущими платежами по кредиту. Главное правило расчетов состоит в том, чтобы на оплату регулярных взносов уходило не более половины всех доходов, в противном случае беды не избежать. Принимая решение взять ипотеку, нужно учитывать только регулярные стабильные денежные поступления. Каждый, кто строит расчеты в надежде на будущие незапланированные доходы, в конечном итоге терпит полное фиаско, теряет недвижимость со всеми вытекающими последствиями.

Шаг №2 – выбор способа платежей.

Платежи по кредитам бывают аннуитетными и дифференцированными. На первый взгляд кажется, что схема с аннуитетными платежами удобнее. Действительно, заемщику придется выплачивать одинаковую сумму на протяжении всего периода кредитования. Но выгодно ли это?

Увы, схема с аннуитетными платежами не позволяет заемщику контролировать остаток по основному долгу и открывает перед кредитором невиданные возможности. На протяжении определенного временного промежутка аннуитетные платежи уходят исключительно в счет вознаграждения банка, то есть на уплату процентов и комиссий, а сумма основного долга остается нетронутой. Если заемщик пожелает досрочно погасить такой кредит, он практически ничего не выгадает, ведь проценты за пользование кредитными деньгами он уже и так выплатил, а основной долг возвращать придется в любом случае.

Схема с дифференцированными платежами в этом отношении намного прозрачнее. Каждый очередной платеж включает определенную сумму в счет уплаты основного долга и проценты, начисленные на остаток задолженности. При дифференцированной схеме платежей по ипотеке заемщик в любой момент может прервать сотрудничество с банком, если досрочно ликвидирует задолженность в полном объеме. При этом он точно будет знать, что избежал переплат.

К тому же схема с дифференцированными платежами предполагает постепенное снижение регулярных взносов по кредиту, что позволяет заемщику со временем улучшить собственное финансовое положение. Впрочем, чтобы убедиться в реальной выгоде дифференцированных платежей, достаточно просто сложить и сравнить общую сумму с общей суммой по аннуитетной схеме.

Шаг №3 – экономия на страховых взносах.

При оформлении ипотеки заемщик обязан застраховать недвижимость, которая будет исполнять роль залога на протяжении всего периода кредитования. Страхование залогового имущества в данном случае является обязательным, чему имеется подтверждение в законодательных актах, а против закона, как известно, не пойдешь. Однако кредиторы далеко не всегда ограничиваются обязательным страхованием.

Включение в кредитный договор дополнительных страховок способствует увеличению общей суммы платежей. Ипотеку, обремененную требованием застраховать жизнь, здоровье и кредитные риски, выгодной не назовешь. Далеко не каждый заемщик способен добиться внесения изменений в стандартный договор по ипотеке, зато он имеет право выбрать другого кредитора, предлагающего более приемлемые условия ипотеки.

Кстати, следует помнить о том, что заемщик вправе выбирать страховую компанию. Требование воспользоваться услугами партнера, оказывающего страховые услуги, позволяет банку вводить дополнительные комиссии за посредничество, благодаря чему стоимость ипотеки еще больше возрастает.

Шаг №4 – экономия на налогах.

Наверное, не каждый заемщик знает, что выплата ипотечного кредита позволяет ему платить меньшие налоги в государственный бюджет. Конечно, потребуется собрать пакет документов и обратиться в соответствующие инстанции, однако оно того наверняка стоит. Благодаря экономии на одних только налогах можно вернуть до 13% от всех затрат по ипотечному кредиту, а это немалая сумма.

Шаг №5 – помощь кредитного брокера.

Кредитный брокер – это профессиональный юрист, специализирующийся в области кредитов, в том числе и потеки. Безусловно, услуги профессионала придется оплатить из собственного кармана, однако выгода от такого сотрудничества более чем очевидна. Кредитный брокер поможет не только выбрать оптимальную ипотечную программу, но и возьмет на себя хлопоты, связанные со сбором документов, согласованием и подписанием кредитного договора.

С помощью брокера ипотека наверняка будет самой выгодной для заемщика.

Большинство потребителей, за не имением личных сбережений, приобретают жилую площадь с привлечением средств коммерческой организации. Но с чего начать, чтобы взять ипотеку на квартиру, ведь банки предлагают множество различных кредитных продуктов, воспользовавшись которыми можно купить или построить собственное домовладение.

Договор, заключенный между финансово-кредитным учреждением и заемщиком, действует много лет, а расходы достаточно высоки, следует внимательно ознакомиться с алгоритмом оформления ипотечного кредита и подобрать банк, предлагающий выгодные процентные ставки и условия для получения ссуды.

Выбор коммерческой организации и программы

Перед оформлением заявки необходимо подобрать надежного партнера для взаимовыгодного сотрудничества на протяжении многих лет. Следует поинтересоваться, может ли физическое лицо стать владельцем квартиры с привлечением семейного капитала или по льготной программе кредитования.

С чего нужно начать:

Изучить условия коммерческой организации. Финансовые учреждения предъявляют высокие требования к заемщикам, желающим получить займ для приобретения жилой площади.
Узнать, можно ли оформить ссуду без первоначального взноса, если нет, то какой процент от стоимости квартиры придется внести.
Рассчитать стоимость займа в банках (можно воспользоваться онлайн сервисом). Выписав получившиеся данные и наименования организаций, выбрать лучшие условия.
Уточнить – разрешен ли досрочный возврат кредита и не предусмотрена ли за это комиссия, стоимость страховки. Сумма штрафа за просрочку ежемесячного платежа.

Начинаться оформление ипотечного кредита должно с подробного анализа, благодаря этому можно избежать многих проблем при подаче заявки и обслуживании ссуды. Также потребитель должен рассчитать свои материальные возможности – сопровождение сделки, госрегистация прав на недвижимость, услуги оценщиков, страховка, ежемесячные взносы.

Кредит на вторичную жилплощадь

Несмотря на большой выбор продуктов, которые предлагают коммерческие организации, ссуды на «вторичку» занимают первые позиции по объему выданных займов. Их популярность связана с тем, что этот вид жилой площади – самый востребованный на рынке недвижимого имущества.

Для банков ипотечные кредиты на «вторичку» также выгодны, так как в отличие от ссуды на квартиры в новостройках, продать такой объект при условии неисполнения клиентом, взятых на себя обязательств легче. Процентные ставки по таким продуктам намного ниже, соответственно и переплата.

Физическому лицу не нужно передавать финансово-кредитному учреждению в залог ликвидный актив, находящийся у него в собственности, в этом качестве может выступить квартира, приобретаемая с использованием заемных средств.

Условия для получения ипотеки на «вторичку»

Прежде, чем брать кредит для приобретения жилой площади необходимо оценить свои материальные возможности и ознакомиться с требованиями банка. Основными параметрами программы являются:

срок, предоставления займа от 12 месяцев до 25 лет;
минимальный авансовый платеж – 15-25%;
процентная ставка – до 15%;
сумма займа – от 500 тыс. рублей;
комиссия за досрочный возврат ссуды обычно не взимается.

Взятие ипотеки для покупки квартиры на вторичном рынке позволяет физлицу стать владельцем жилой площади в короткие сроки при соответствии выбранного объекта условиям коммерческой организации и необходимом для погашения кредита доходе.

Этапы оформления займа: инструкция

Заемщику нужно уточнить в финансово-кредитном учреждении величину минимального авансового платежа. В основном, первый взнос – 10-20 процентов от стоимости недвижимости, но некоторые банки предоставляют возможность взять ссуду без него или с участием материнского капитала.

Определившись с размеров авансового платежа, потребитель должен ознакомиться со стоимостью жилья – получить информацию о ценах на квартиры в различных районах города. Это поможет сориентироваться с тем, какая сумма заемных средств потребуется для совершения сделки.

Дальше следует придерживаться инструкции:

Начало – изучить программы ипотечного кредитования и подобрать наилучший вариант (необходимо учесть – размер первого взноса, неустойки, штрафы, досрочное погашение).
Собрать полный пакет документов: паспорт, справки о доходах. Заполнить заявление и дождаться решения финансового учреждения. Срок рассмотрения анкеты – 2-10 дней.
В случае положительного ответа клиент выбирает определенную квартиру. Ему понадобиться получить документы на недвижимость у продавца и предоставить их на рассмотрение сотрудникам банка.
Заказать оценку объекта в аккредитованной коммерческой организацией компании. От обозначенной специалистом суммы будет зависеть величина займа на определенную недвижимость. Цена на жилую площадь, установленная оценщиком, может разниться с реальной стоимостью (эта сумма и включается в первоначальный взнос).
Подписывается соглашение купли-продажи, после его заключения, физлицо передает продавцу задаток. Банку предоставляется платежка или расписка о получении средств.
С финансово-кредитным учреждением заключается соглашение займа. Перед его подписанием заемщику необходимо внимательно прочитать его, проверить актуальность указанных данных. Одновременно с договором, потребитель удостоверяет своей личной подписью график ежемесячных платежей и страховку объекта, здоровья, трудоспособности и жизни (последние пункты при необходимости).
Оформление соглашения в Регистрационной палате, на это отводится 5 рабочих дней. После этого заемщик становится собственником жилой площади. В полученном свидетельстве будет проставлена отметка о наличии обременения.

Денежные средства перечисляются продавцу после регистрации сделки и перехода прав собственности к покупателю. Недвижимость будет являться залоговым активом до полного погашения ссуды и процентов по ней.

Перечень основных бумаг для займа

Оформление ипотеки предполагает предоставление банку некоторых документов. Каждая коммерческая организация устанавливает своей перечень бумаг для получения ссуды.

Какие нужны документы для ипотечного кредитования:

паспорт и его ксерокопия;
вторая бумага на выбор – загранпаспорт, военный билет, права, СНИЛС, ИНН, удостоверение личности супруга (жены).

Большинство ипотечных продуктов рассчитаны на физических лиц и индивидуальных предпринимателей от 21 года, но Сбербанк не спешит предоставлять займы клиентам младше 25 лет, призывники также не пользуются особым доверием.

Для получения ссуды на приобретение квартиры банку нужно представить справки, подтверждающие наличие ежемесячного стабильного дохода и документы на недвижимость:

копия трудового договора или книжки, заверенной непосредственным работодателем;
форма 2-НДФЛ или справка, выданная банком для заполнения бухгалтерией;
ксерокопия декларации 3-НДФЛ, если у заемщика были дополнительные доходы, кроме зарплаты;
копии документов на ценные активы, если у клиента есть недвижимость, ценные бумаги, драгоценности;
выписки со счетов, открытых в банках России;
справка с расчетным счетом по форме банка.

Коммерческая организация может запросить дополнительные бумаги на свое усмотрение в соответствии со своей политикой и внутренним документооборотом, а также при необходимости получения дополнительной информации о клиенте.

Страховка квартиры – обязательное условие для всех банков при ипотечном кредитовании, но финансово-кредитное учреждение может потребовать включить в договор и защиту риска от потери работы, утраты здоровья, ухода из жизни. Эти действия не законны и могут быть опротестованы.

Оформление объекта в ипотеку – при положительном ответе коммерческой организации занимает около 30 дней. Ссуда на покупку жилой площади – реальная возможность приобрести недвижимость для среднего класса. Но, перед подачей заявки необходимо оценить свое материальное положение, так как долг придется погашать на протяжении многих лет.

Ипотека становится все популярнее, поэтому многие банки предлагают большой выбор продуктов, способных удовлетворить требования широкого круга потребителей, соответствуя их возможностям.

Видео: С чего начать что бы купить квартиру по ипотечному кредиту

Один из наиболее популярных вопросов среди наших пользователей – как сегодня взять ипотеку. На каких условиях она предоставляется и с чего начать?

Перед тем, как приступить непосредственно к оформлению, необходимо тщательно изучить всю информацию по программе, проконсультироваться со специалистом банка, все это поможет сэкономить приличную сумму денег и время.

Процесс получения кредита на жилье начинается еще до подачи заявки, продолжается при выборе продукта и не заканчивается на моменте оплаты.

Перед оформлением документации следует обратить внимание на следующие моменты:

Начните копить деньги на первый взнос, так как практически все банки требуют его внесения. Лишь в некоторых банках вам могут предложить варианты без первоначального взноса (с ними можно ознакомиться на этой странице). Но, как правило, по ним не самые лучшие условия.

Причины того, что следует накопить как можно больше собственных денег очевидны. Во-первых, вам придется меньше занимать у банка. Во-вторых, вы будете платить меньший по размеру ежемесячный платеж и меньше процентов. В-третьих, кредитор может снизить процентную ставку и предложить более привлекательную программу. Кроме того, вы воспитаете в себе привычку «копить», что пригодится тогда, когда наступит время оплачивать ипотеку.

Проверьте свою кредитную историю . Один раз в год запрос своего отчета может получить каждый, причем совершенно бесплатно. О том, как это сделать, читайте . Если по каким-либо причинам ваша КИ оказалась испорченной, то перед обращением в банк за ипотекой ее нужно постараться исправить. В данном обзоре вы получите четкие инструкции, касающиеся того, как исправить свой отчет.

Если у вас еще нет кредитной истории, то некоторые банки могут отказать, так как не смогут сложить представления о том, какой вы заемщик. Хорошую КИ можно наработать заранее, например, взять кредитку, активно ей пользоваться и платить вовремя. Или же взять займ на товар, к примеру, телевизор. Лучшие актуальные предложения по кредиткам вы можете посмотреть в этой статье .

Вы должны подходить по условиям банка: возраст, стаж работы (общий и на последнем месте), доход, регистрация и др.
Определитесь с ценой, то есть, какую квартиру вы сможете «потянуть». Можете воспользоваться специальными ипотечными калькуляторами , чтобы понять, какая максимальная стоимость квадратных метров вам подходит. То есть, не выбирайте жилье, а затем считайте, а наоборот.

Помните также, что вам придется понести дополнительные расходы, такие как страховка, комиссии, аренда ячейки, услуги риэлтора и другие.

После подготовительног о этапа приступайте к поиску банка, с которым будете сотрудничать. Старайтесь изучить как можно больше предложений, даже небольшая разница в ставке позволит вам существенно сэкономить. Например, в этой статье вы найдете лучшие предложения, по мнению нашего сайта. Выберите то, что вам больше подходит, и обратитесь в банк.

Изучите рынок жилья, чтобы найти оптимальный вариант и понять, насколько цена выбранной вами квартиры отличается от средних. Присмотритесь к ипотеке на более короткий срок, если позволяют финансы, ведь это позволит существенно сэкономить на переплате. И тут же важно обратить внимание на наличие штрафа на досрочное погашение и минимальные суммы для оплаты кредита раньше времени.

После оформления договора ответственно подойдите к ее оплате, просматривайте время от времени варианты рефинансирования, чтобы уменьшить кредитную нагрузку. О том, как происходит перекредитование ипотечных займов, читайте здесь.

Вот это основные моменты, на которые вы должны обратить внимание, с чего следует начать при оформлении ипотечного займа. Если вам отказали в предоставлении жилищного кредита, не расстраивайтесь, всегда есть выход из ситуации — ознакомьтесь с информацией в